XU HƯỚNG DỊCH CHUYỂN SẢN XUẤT TỪ TRUNG QUỐC SANG CÁC NƯỚC ĐÔNG NAM Á NHỮNG LỢI ÍCH CHO BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Thật vậy, theo kết quả khảo sát được thực hiện bởi UBS Evidence Lab vào Tháng 11 năm 2018, dựa trên phản hồi từ hơn 200 công ty sản xuất có lượng xuất khẩu đáng kể hoặc cung cấp cho các nhà xuất khẩu từ Trung Quốc, các động cơ chính thúc đẩy sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc bao gồm:

Trong tương quan đến quy mô kinh tế của các nước Asean, Việt Nam có thể sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất này do các chỉ số kinh tế quan trọng của Việt Nam như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực trong khi chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và giúp cho những nhà sản xuất tiếp cận được tốt hơn đến với các thị trường xuất khẩu chính bằng việc tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương. Các yếu tố này ngành càng quan trọng hơn trong khi tính cạnh tranh của Việt Nam về chi phí đầu tư đất và lao động (so với Trung Quốc và các nước láng giềng khác) đã được chỉ ra trong nhiều khảo sát tiếp tục được duy trì.

Chính phủ đầu tư mạnh vào các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm

Chính phủ Việt Nam đã chi hàng tỷ Đô la cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng để giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thực tế, theo thống kê bởi Ngân hàng Phát triển Châu Á & Bloomberg, đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu vực công và tư của Việt Nam đạt trung bình 5.7% GDP trong những năm gần đây, cao nhất Đông Nam Á.

Xu hướng này cho thấy sự thành công trong việc cải thiện các dự án hạ tầng trọng điểm như những tuyến đường cao tốc mới, mở rộng các cảng biển và sân bay, đã thu hút các chủ đầu tư khu công nghiệp xây dựng mới hoặc mở rộng các khu công nghiệp gần các cơ sở hạ tầng này, và đổi lại, các chủ đầu tư khu công nghiệp có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này như một phần của đề nghị của họ để thu hút các khách thuê từ Trung Quốc (được nêu ở cuộc khảo sát ở trên ví dụ như cơ sở hạ tầng tốt hơn).

Kết nối Đường cao tốc từ TP.HCM	Kết nối Đường cao tốc từ Hà Nội

Nguồn: CBRE Việt Nam

Bảng dưới đây cho thấy số dự án cơ sở hạ tầng mới trên khắp Việt Nam & tác động tích cực đến khu công nghiệp tiếp cận được các cơ sở hạ tầng này. Dựa trên các kết quả nghiên cứu của CBRE, các khu công nghiệp này đạt được tỷ lệ cho thuê tốt với một số công ty đa quốc gia, trong đó sự kết nối cơ sở hạ tầng đóng một vai trò lớn đối với quyết định chọn vị trí của khách thuê. 

- Khu vực Miền Bắc Việt Nam

• Dự án: Đường cao tốc Hải Phòng – Hạ Long – Vân Đồn/ Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng/ Mở rộng cảng container quốc tế Hải Phòng/ Mở rộng sân bay Nội Bài/ Mở rộng sân bay Cát Bi/ Sân bay Vân Đồn.
• Khu công nghiệp: 
  • Amata @ Quảng Ninh
  • VSIP @ Hải Dương
  • Thăng Long 2 & 3 @ Hưng Yên and Vĩnh Phúc
  • Đình Vũ, Tràng Duệ và VSIP @ Hải Phòng
• Các nhà sản xuất lớn: LG Electronics & các nhà cung ứng của LG, Samsung Electronics & các nhà cung ứng của Samsung, Kyocera Milta, Panasonic, Nestle, Sumiden, Nikkiso, Toto, Fuji Xerox, Bridgestones, Chevron, Puma Energy, Idemitsu, Shinetsu, Vinfast và các nhà cung ứng của Vinfast
• Tỷ lệ lấp đầy trung bình (%): 70% - 90%

- Khu vực Miền Trung Việt Nam

• Dự án: Cao tốc Đà Nẵng – Quãng Ngãi/ Danang airport expansion/ Lien Chieu & Tien Sa port expansion
• Khu công nghiệp: 
  • VSIP Quảng Ngãi
  • Chu Lai – Trường Hải campus @ Quảng Nam
  • VSIP Nghệ An
  • Hemaraj Land & Development in Nghe An.
• Các nhà sản xuất lớn: Truong Hai Automotive & các nhà cung ứng của Trường Hải/ URC Central, Liwayway, King Maker Footwear, Maystar Footwear, Xindadong Textiles, Freetex, Properwell.
• Tỷ lệ lấp đầy trung bình (%): 63% - 90%

- Khu vực Miền Nam Việt Nam:

• Dự án: Mở rộng cao tốc TPHCM – Long Thanh & QL51, Mở rộng xa lộ Hà Nội/ Cao tốc Bến Lức – Long Thành (đang xây dựng)/Tuyến đường sắt Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên/ Mở rộng cảng Hiệp Phước/ Mở rộng cảng Cát Lái
• Khu công nghiệp: Trung tâm công nghiệp với một số khu công nghiệp được mở rộng tại TP.HCM (One Hub Sài Gòn @ Khu Công nghệ cao Sài Gòn), Đồng Nai (Amata Express City), Bình Dương (Mapletree, VSIP3,Warburg Pincus – Becamex) và Long An (CFLD Industrial Township)
• Các nhà sản xuất lớn: Intel, Samsung CE & các nhà cung ứng của Samsung, Bosch, Nidec, Lixil, Schneider Electric, SMC, KYC, Bayer, Cargill, Pepsi, Nestle. 
• Tỷ lệ lấp đầy trung bình (%): 80% - 90%

Việt Nam tích cực tham gia vào các hiệp định thương mại song phương và đa phương & Và vai trò xúc tác của cạnh tranh thương mại giữa Mỹ – Trung Quốc

Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương với các quốc gia khác nhau, bao gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Úc và New Zealand và 4 hiệp định thương mại tự do song phương, trong đó có Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam – Nhật Bản, Việt Nam – Hàn Quốc, Việt Nam – Châu Âu và CPTPP dự định sẽ được ký kết trong năm 2019.

Lợi ích chính từ các hiệp định thương mại này là giúp xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, giúp thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên.

Vai trò xúc tác của cạnh tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc thể hiện ở chỗ mức thuế của Mỹ áp đặt lên hàng xuất khẩu từ Trung Quốc do cạnh tranh thương mại đang diễn ra, tương đương với việc Việt Nam sở hữu một hiệp định thương mại tự do giữa Mỹ với Việt Nam. Ngoài ra Việt Nam cũng ít có khả năng bị áp đặt CHIẾN TRANH THƯƠNG MẠI hơn Trung Quốc.

Theo giả định rằng tất cả các sản phẩm của Trung Quốc sẽ phải chịu mức thuế bổ sung 25%, điều này tác động tiêu cực đến việc xuất khẩu hàng hóa của Trung Quốc. Tình hình này tương tự như Việt Nam khi ký kết hiệp định thương mại tự do giữa Hoa Kỳ với Việt Nam Điều đó cũng có nghĩa là, trong ngắn hạn, các sản phẩm xuất khẩu chính của Việt Nam như dệt may, giày dép, thiết bị di động, điện tử tiêu dùng, đồ gỗ, thủy sản, va li, túi xách và máy móc có thể tìm thấy hướng tiếp cận tốt hơn vào thị trường Mỹ. Cho đến nay, chúng ta có thể thấy khi nhìn lại các loại thuế trên các sản phẩm như TV, điện thoạt di động mà một số thiết bị di động chưa được liệt kê vào trong danh sách và khách thuê vào trong các ngành này, đặc biệt là NHỮNG DOANH NGHIỆP LỚN đều đang dịch chuyển một phần của chuỗi cung ứng của họ vào Việt Nam để giảm thiểu rủi ro chiến tranh thương mại.

• Sản xuất của Apple tại Việt Nam: Số lượng nhà máy tại Việt Nam được liệu kê vào trong danh sách nhà cung cấp của Apple tăng từ 16 năm 2015 lên 22 nhà máy trong năm 2018. Tất cả trong số đó đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Chúng tôi nhận thấy rằng gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định trụ sở sản xuất AirPods của họ (tai nghe không dây) vào Việt Nam.
• Sản xuất của Samsung tại Việt Nam: Tập đoàn Samsung Electronics công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018 (Nguồn: Reuters). Tại Việt Nam tỷ lệ Sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp Số 1 của Samsung (mục tiêu trong năm 2018: 35, 2019: 42, 2020: 50)
• Sản xuất của LG tại Việt Nam: Tập đoàn điện tử LG đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng, Việt Nam. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu thành phẩm từ nửa cuối năm 2019 (Nguồn: Reuters).

Dự báo cho các quý còn lại năm 2019 và cả năm 2020, CBRE dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ở khắp Việt Nam tăng trưởng để hưởng lợi từ việc dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc.

Để phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng, các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường của họ được diễn ra nhanh. Ví dụ điển hình là liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus (BW Industrial), để cung cấp nhà xưởng và kho xây sẵn & xây theo yêu cầu tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam với kế hoạch cung ứng hơn 2 triệu mét vuông diện tích thuê ở 8 vị trí khác nhau tại 5 thành phố công nghiệp bao gồm Bắc Ninh (Phía Bắc Việt Nam) và Bình Dương (Phía Nam Việt Nam). Ngoài ra, với thị trường và khách thuê đang ngày càng am hiểu thị trường, chủ đầu tư cũng đa dạng sản phẩm cho thuê gồm đất cho thuê, nhà xưởng & kho xây sẵn cho thuê, bán xưởng và Bán & Cho thuê lại để mang lại nhiều giá trị hơn cho khách hàng.

Tại một số vị trí chiến lược nhất định, CBRE cũng nhận thấy nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, với nguồn cung dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 đến 6 tầng. Dù hiện tại nguồn cung nhà xưởng cao tầng còn hạn chế, đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành Công nghệ cao và Công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao.

 PV