Trong năm 2022, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM chỉ tăng 2% với 03 toà nhà mới đi vào hoạt động, diện tích thuê xấp xỉ 40.000 m2. Trong Quý 4, không có toà nhà văn phòng mới nào đi vào hoạt động, chủ yếu do vấn đề chậm tiến độ của các toà nhà mới. Các cuộc thanh tra gần đây liên quan đến những sai phạm của chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các dự án trong tương lai, đặc biệt là các toà nhà hạng A tại khu vực trung tâm.
Nhìn về mặt tích cực thì nhờ vào sự hạn chế nguồn cung mặt bằng thuê mới, thị trường văn phòng TP.HCM đã hồi phục mạnh mẽ kể từ ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, đặc biệt trong giai đoạn 9 tháng đầu năm, với tổng diện tích cho thuê mới tăng từ 55.000 m2 trong năm 2021 lên 75.000 m2 năm 2022. Tỷ lệ trống trung bình của cả 2 hạng chỉ còn 7,8%, thấp hơn 2,3 điểm phần trăm so với năm ngoái. Theo đó, giá thuê trung bình của hạng A và hạng B đều tăng ở mức lần lượt là 7,4% và 2,2%, đạt mức US$45,9/m2/tháng và US$26,0/m2/tháng.
Tuy nhiên, trong Quý 4, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sự ảnh hưởng từ các khó khăn của kinh tế vĩ mô. Tỷ lệ diện tích cho thuê mới bắt đầu chậm lại, từ 44.000 m2 trong quý 3 xuống chỉ còn 8.000 m2 trong Quý 4. Điều này dẫn đến tổng diện tích cho thuê mới của năm 2022 chỉ đạt 75.000m2, bằng 69% giai đoạn trước dịch - năm 2019. CBRE dự đoán nguồn cầu của thị trường văn phòng sẽ trầm lắng trong 6 tháng đầu năm 2023 khi mà doanh thu của các doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi nền kinh tế. Đa số khách thuê sẽ có xu hướng tạm hoãn lại các quyết định thuê mặt bằng mới/hoặc mở rộng, mà thay vào đó là tiến hành ký gia hạn hợp đồng thuê ngắn hạn.
Khu vực vùng ven trung tâm vẫn là vị trí được tìm kiếm nhiều nhất do cự ly gần với khu vực trung tâm và giá thuê cạnh tranh, chiếm khoảng gần 50% tổng số yêu cầu CBRE nhận được trong năm 2022, tiếp theo đó là khu vực trung tâm và khu phía Nam, chiếm tỷ lệ lần lượt là 13% và 9%. Mặc dù khu Đông chỉ chiếm 6% tổng số yêu cầu thuê mà CBRE nhận được trong năm 2022, với nhiều nguồn cung sắp đi hoạt động, khách thuê sẽ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khu vực này trong tương lại gần. Mở rộng và dịch chuyển vẫn tiếp tục là các mục tiêu chính khi thuê mặt bằng, chiếm khoảng hơn 70% tổng giao dịch trong quý. Giao dịch cho thuê mới và gia hạn hợp đồng chiếm tỷ lệ gần bằng nhau, là 15%.
Tìm kiếm mặt bằng văn phòng có chất lượng sẽ tiếp tục là xu hướng trong năm 2023 của thị trường TP.HCM. Các công ty lớn, tập đoàn đa quốc gia đều hướng đến mục tiêu tham vọng về Net Zero, cùng với việc tuân thủ các tiêu chuẩn của ESG. Trong năm 2023, thị trường sẽ có thêm khoảng hơn 200.000 m2 sàn với 2 dự án hạng A đầu tiên tại Thủ Thiêm và 1 dự án có chứng chỉ WELL đầu tiên tại TP.HCM, cung cấp thêm nhiều mặt bằng có chất lượng cao và đạt chuẩn xanh cho khách thuê.
Với nguồn cung tương lai dồi dào cùng viễn cảnh khó khăn của nền kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A được dự báo là sẽ giảm xuống khoảng 4% trong năm 2023 và tỷ lệ trống có thể lên tới 21,5%. Ở chiều hướng ngược lại, văn phòng hạng B sẽ hoạt động ổn định với giá thuê dao động xung quanh mức hiện tại và tỷ lệ trống tuy có thể tăng trong năm 2023 nhưng sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024 nhờ vào nguồn cung hạn chế. Trong điều kiện kinh tế còn nhiều biến động, văn phòng cho thuê linh hoạt được cho là sự lựa chọn an toàn đối với các công ty có nhu cầu mở rộng mặt bằng trong năm tới. Về xu hướng của các toà nhà văn phòng trong năm tới, bà Thanh Phạm – Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết: “ Trong năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm ít nhất 4 toà nhà văn phòng mới có chứng chỉ xanh. Đối với chủ đầu tư, việc lên chiến lược phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được các chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút các khách thuê lớn, có tên tuổi. Nhu cầu thuê mặt bằng xanh, toà nhà xanh sẽ ngày càng tăng rõ rệt trong thời gian tới.”
Thị trường Bán lẻ TP.HCM
Thị trường bán lẻ đang phục hồi tương đối tốt sau sự ảnh hưởng của dịch Covid-19. Theo Sở Công Thương TP.HCM, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng năm 2022 của thành phố đạt 1.089.446 tỷ đồng, tăng 30,5% theo năm. Doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 625.520 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm trước.
Thị trường đã chào đón một loạt các thương hiệu mới và mở rộng từ các nhà bán lẻ quốc tế và nội địa, với ngành hàng đa dạng. Một số giao dịch đáng chú ý bao gồm MUJI Lifestyle tại Crescent Mall, Quận 7, MANWAH Hotpot – F&B tại Viettel Complex, Quận 10, Acme De La Vie (ADLV) – Thời trang tại Thiso Mall, Quận 2,...
Về thị trường bất động sản bán lẻ, tính đến Quý 4/2022, Thiso Mall, TTTM đầu tiên tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2) và khu đô thị Sala, đã khai trương. Trung tâm mua sắm có một tầng hầm và bốn tầng lầu, với 35.000 m2 diện tích cho thuê. Với nguồn cung mới này, tổng nguồn cung bán lẻ của TP.HCM đạt 1.096.628 m2.
Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng 1 khu vực trung tâm đạt 224 USD/m2/tháng, tăng gần 45% theo năm, cao hơn 5,5 lần so với giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm (40 USD/m2/tháng) (Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ). Bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Phòng Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, nhận xét: "Tỷ lệ trống trung bình của các trung tâm mua sắm tại khu vực trung tâm tại TP.HCM là 6,5%, và tất cả các vị trí đắc địa gần như đã được lấp đầy. Các nhà bán lẻ tiếp tục tìm kiếm mặt bằng chất lượng cao ở các vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố và dọc theo các tuyến đường lớn. Tuy nhiên, với tác động từ nền kinh tế và chi phí leo thang, các nhà bán lẻ sẽ có xu hướng thận trọng hơn trong các kế hoạch mở rộng sắp tới".
Về nguồn cung trong tương lai trong hai năm tới, TP.HCM dự kiến sẽ chào đón khoảng 132.000 m2, tất cả đều ở các khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tiếp tục bị hạn chế, tiến độ xây dựng của các dự án tương lai đều chậm trễ, như Centennial (Sun Tower), IFC One (Saigon One) và One Central (The Spirit of Saigon). Do các vấn đề pháp lý, ngày ra mắt của các dự án này dự kiến sẽ bị trì hoãn cho đến cuối năm 2024-2025 hoặc xa hơn nữa.
Chia sẻ về triển vọng của Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại TP.HCM, bà Thanh Phạm nhận xét: "Thủ Thiêm đang hình thành và định hình là một khu đô thị có thu nhập cao với nhu cầu mua sắm, ăn uống và giải trí lớn ở phía Đông thành phố. Nhờ sự kết nối tốt hơn với Quận 1 qua cầu Thủ Thiêm 2 kể từ năm ngoái, khu vực này dự kiến sẽ trở thành khu trung tâm mới của TP.HCM với tổng diện tích cho thuê bán lẻ mới trong tương lai của khu vực này dự kiến sẽ đạt khoảng 135.000 m2 NLA.”
Với nguồn cung khan hiếm tại khu vực trung tâm tại TP.HCM trong hai năm tới, giá thuê trung bình của các trung tâm thương mại tại khu trung tâm dự kiến sẽ giữ xu hướng tăng từ 3,0-3,5% mỗi năm, và giá thuê ngoài trung tâm tăng 1,0-1,5% hàng năm. Ngoài ra, do nguồn cung mới hạn chế, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng pop-up trong khi tiếp tục tìm kiếm các vị trí đắc địa.
Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam
Bất động sản công nghiệp được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2022. Thị trường chứng kiến sự quan tâm liên tục từ các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng. Một số tên tuổi lớn như Apple, Quanta, Samsung và LG, với những khoản đầu tư lên tới hàng tỷ USD vào Việt Nam trong thời gian tới.
Đất công nghiệp cho thuê tốt trên khắp các khu vực tại Việt Nam. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể hơn 280-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa tại TP.HCM, Bình Dương và Long An.
Hạ tầng giao thông phía Nam đang được cải thiện và phát triển để kết nối tốt hơn trong thị trường cấp 1 và giữa thị trường cấp 1 và cấp 2, cụ thể là cao tốc TP HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận (hoàn thành năm 2022) và các dự án trong tương lai như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (Dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ – Bạc Liêu (Dự kiến hoàn thành vào năm 2023), cầu Nhơn Trạch (dự kiến hoàn thành vào năm 2025), v.v…
Việc Trung Quốc mở cửa trở lại, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam. Chính quyền địa phương của Việt Nam đang hợp tác chặt chẽ với các đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.
Mặc dù sự gián đoạn chuỗi cung ứng hiện đã giảm bớt phần lớn, các công ty vẫn đang tìm cách đa dạng hóa rủi ro bằng cách tìm thêm nguồn cung ứng và địa điểm sản xuất. Gần đây, nhà sản xuất xe điện Trung Quốc (EV) BYD Auto Co có kế hoạch xây dựng một nhà máy tại Việt Nam để sản xuất phụ tùng ô tô nhằm giảm sự phụ thuộc của công ty vào Trung Quốc và tăng thêm chuỗi cung ứng ở Đông Nam Á như một phần của chiến lược mở rộng toàn cầu.
Nhận định về triển vọng trong hai năm tới, bà Thanh Phạm chia sẻ: "Giá thuê đất khu vực phía Nam dự kiến sẽ tăng 7-10%/năm đối với các thị trường cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2. (Thị trường cấp 1 bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Thị trường cấp 2 bao gồm Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh). Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023-2024".
Thị trường căn hộ bán TP.HCM
Trong Quý 4/2022, chỉ có 1.312 căn hộ mới được chào bán tại thị trường TP.HCM. Đây cũng là số căn hộ chào bán mới theo quý thấp kỷ lục trong 10 năm trở lại đây (không kể hai năm bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid). Tổng số căn hộ được chào bán ghi nhận trong năm 2022 đạt 18.440 căn, tương đương với năm 2020 nhưng chỉ bằng 70% số lượng được chào bán trước dịch trong năm 2019. Khu vực phía Đông tiếp tục dẫn đầu với 3 dự án được chào bán mới và 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp hơn 1.000 căn hộ, chiếm gần 81% tổng nguồn cung mới. Ngoài vấn đề cấp phép cho các dự án mới gặp nhiều khó khăn trong những năm trở lại đây, nhiều chủ đầu tư đã chủ động hoãn kế hoạch bán hàng do quan ngại tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường.
Phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là phân khúc có nguồn cung dồi dào nhất với 16.850 căn hộ, chiếm gần 90% tổng số căn hộ được chào bán trong năm. Đáng chú ý, 93% nguồn cung của năm 2022 được chào bán trong 3 quý đầu và 60% nguồn cung căn hộ đến từ các phân khu của khu đô thị Vinhomes tại quận 9. Điểm chung của các dự án được chào bán mới trong năm 2022 là phần lớn đều được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn đã có tên tuổi trên thị trường với quỹ đất đã được hình thành từ những giai đoạn trước.
Quý 4/2022 ghi nhận 1.155 căn hộ chào bán thành công, giảm 85% so với quý trước. Đây cũng là lần đầu tiên số căn hộ bán được trong quý thấp hơn số lượng căn hộ mới chào bán kể từ khi sau đại dịch COVID-19. Trên thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên ở mức cao và có thể lên đến 15% sau giai đoạn ưu đãi, khiến cho khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua nhà, nhất là trong bối cảnh kinh tế vĩ mô chịu nhiều thách thức. Nhiều thông tin thiếu tích cực về các doanh nghiệp phát triển bất động sản cũng phần nào khiến cho người mua nhà chần chừ trong việc đưa ra các quyết định mua nhà. Tổng số căn bán được của cả năm 2022 là 18.545 căn, giảm 37,3% so với giai đoạn trước dịch năm 2019.
Giá bán căn hộ trung bình trong Quý 4/2022 không có nhiều thay đổi so với quý trước. Phân khúc hạng sang là phân khúc duy nhất có mức giá trung bình tăng là 1,4% so với Quý 3 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước, trong khi đó các phân khúc còn lại gần như không có sự thay đổi về giá so với quý trước. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng lại có nhiều sự đột biến trong quý cuối của năm khi nhiều chủ đầu tư chào bán dự án với mức chiết khấu cao hơn so với thông lệ. Mức chiết khấu này có thể dao động từ 20% đến 45% tuỳ thuộc vào tiến độ thanh toán cũng như các khuyến mãi khác đi kèm. Mức chiết khấu cao này chỉ đến từ các chủ đầu tư đang gặp nhiều áp lực về tài chính, cũng như dự án còn đang ở giai đoạn chưa hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý.
Giá thứ cấp có ghi nhận giảm trong quý cuối năm, chủ yếu tại các dự án có số lượng sản phẩm lớn, có yếu tố đầu cơ cao với mức giảm giá có thể lên tới 20%. Theo đánh giá của CBRE, mức giảm giá này thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ chưa phải là hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ trên toàn thị trường. Những nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc không gặp nhiều áp lực về dòng tiền vẫn đang chờ cơ hội tốt hơn để thanh khoản.
Dự kiến trong năm 2023, TP.HCM sẽ chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án. Trong đó, phân khúc cao cấp vẫn tiếp tục là tâm điểm với 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp cùng chiếm khoảng 12%. Phần lớn các nguồn cung này đều đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án trước đây, và chỉ có 6 trong tổng số 20 dự án dự kiến chào bán là dự án mới được chào bán lần đầu. Ngoài khu Đông vẫn là hướng phát triển chính của thành phố với hơn 48% tổng nguồn cung, khu vực phía Tây là điểm sáng mới với khoảng hơn 2.000 căn hộ dự kiến được chào bán, chủ yếu tập trung tại khu vực Quận Bình Tân. Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có dự án chung cư thương mại đầu tiên với nguồn cung khoảng 800 căn hộ.
Nhận định chung về thị trường nhà ở năm 2022, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết: "Nửa đầu năm 2022, thị trường nhà ở đã có sự hồi phục đáng kể sau đại dịch và được kỳ vọng sẽ tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên, những biến động trên thị trường vào những tháng cuối năm 2022 đã ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi cũng như tâm lý chung của toàn bộ thị trường. CBRE dự đoán thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023 với nguồn cung hạn chế, tính thanh khoản thấp do người mua nhà vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng. Sẽ có sự điều chỉnh trong phân khúc nguồn cung với ít các căn hộ hạng sang hơn, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cao cấp. Giá nhà do đó sẽ không có nhiều biến động trong năm 2023-2024”.
“Thời điểm phục hồi của thị trường sẽ phụ thuộc phần lớn vào việc điều chỉnh các chính sách kinh tế vĩ mô bao gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi cũng như các giải quyết các vấn đề pháp lý để khơi thông nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường ”.
Thùy Dân
