Với các thành phố dẫn đầu trong nhiều năm qua như London, New York và Tokyo, đây là cuộc đua về năng lực phục hồi. Làm cách nào để các thành phố này có thể tận dụng được các yếu tố thuận lợi như nền kinh tế và cơ cấu dân số mạnh để duy trì vị thế dẫn đầu?
|
Các thành phố đang phát triển ở Trung Quốc và Trung Đông cũng đang tăng tốc, thách thức trật tự hiện tại với thu nhập cá nhân ngày càng tăng và nền kinh tế đang phát triển mạnh mẽ. Các thành phố này đang gia nhập một cuộc đua ngày càng cạnh tranh. Trong thập niên vừa qua, số lượng thành phố với tổng sản lượng quốc nội (GDP) trên 50 tỷ USD đã tăng từ 177 lên 248, nhấn mạnh vai trò quan trọng của các thành phố này trong bối cảnh thị trường có nhiều gián đoạn. Tính đến năm 2028, con số này dự kiến sẽ tăng lên 317. Các thành phố với GDP trên 50 tỷ USD góp phần làm nên 83% GDP toàn cầu trong nắm 2018, tăng từ 79% thời điểm 10 năm trước. Tỷ trọng này dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên mức 89% trong vòng 10 năm tới khi các thành phố này ngày càng nắm vai trò quan trọng. Phân bổ địa lý của các thành phố này đã thay đổi đáng kể trong thập kỷ qua, và dự kiến sẽ tiếp tục thay đổi. Trong năm 2018, khu vực châu Á Thái Bình Dương là nơi có nhiều thành phố có GDP trên 50 tỷ USD, vượt qua châu Mỹ. Tính đến năm 2028, dự kiến hơn 1 nửa số các thành phố sẽ nằm ở khu vực này. Một mối đe dọa khác là các thành phố cùng hợp tác với nhau. Việc tạo ra các đại khu vực đã thúc đẩy sự hợp tác xuyên quốc gia giữa Mỹ, Mexico và châu Âu. Trung Quốc cũng có thể tự làm điều này bằng cách kết nối các đô thị đông dân của mình. |
 |
Bộ phận Nghiên cứu của Savills đã phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố tác động này, đồng thời phân tích năng lực phục hồi của các thành phố, các đô thị đang thách thức trật tự hiện tại và các đại khu vực đang hình thành trên thế giới.
Top 20 thành phố thế giới năm 2028
Các thành phố có năng lực phục hồi cao
Cách Savills định nghĩa: Các thành phố này đã nằm trong top 20 trong tối thiểu 10 năm qua và được dự báo sẽ tiếp tục nằm trong danh sách này trong 10 năm tới. Những thành phố này có đủ khả năng để chống chịu hoặc sử dụng các yếu tố làm gián đoạn thị trường BĐS toàn cầu trong hiện tại và tương lai như một lợi thế.
Bảng xếp hạng 20 thành phố hàng đầu thế giới năm 2028 có những cái tên quen thuộc và một số thành phố lớn của Hoa Kỳ. Bốn thành phố New York, Tokyo, London và Los Angeles được dự báo sẽ dẫn đầu, không có gì thay đổi so với 2 thập kỷ trước. Những thành phố này có lợi thế sẵn có từ đẳng cấp thế giới của mình và dự kiến sẽ duy trì năng lực phục hồi cao trong 10 năm tới.
Các thành phố có năng lực phục hồi cao có sức hấp dẫn nhất định từ khía cạnh kinh tế & nhân khẩu học cả trong ngắn hạn & dài hạn, nhưng từ khía cạnh đầu tư BĐS thì sao? Luồng vốn đầu tư BĐS tại các thành phố này sẽ giải đáp cho chúng ta thấy, liệu nhà đầu tư có tìm được cơ hội với mức rủi ro/ lợi nhuận phù hợp tại những thị trường này, và quy mô & tính thanh khoản của thị trường đầu tư BĐS ra sao.
New York, Los Angeles và London chiếm 3 thứ hạng cao nhất trong Top 10 thành phố có lượng vốn đầu tư cao nhất thế giới: 3 thành phố này đều nằm trong top 4 thành phố có năng lực phục hồi cao (Resilient Cities Index). Các thành phố của Hoa Kỳ thuộc top 20 thành phố có năng lực phục hồi cao và top 10 thành phố có lượng vốn đầu tư cao nhất thế giới là Chicago, Washington DC, San Francisco và Dallas.
Các thành phố có năng lực phục hồi mới nổi
Cách Savills định nghĩa: Những cái tên mới gia nhập top 20 trong 10 năm qua hoặc trong 10 năm tới. Tuy là mới nổi ở cấp độ thế giới, Savills dự báo các thành phố này sẽ được xếp vào hàng có năng lực phục hồi cao vào năm 2028 với tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế và thu nhập hộ gia đình.
Thay đổi lớn nhất trong 10 năm tới sẽ là sự trỗi dậy của các thành phố châu Á. Từ năm 2008 đến 2028, có 7 thành phố châu Á mới sẽ gia nhập top 20. Trong số đó, 6 thành phố đến từ Trung Quốc và thành phố còn lại là Jakarta, Indonesia. Những thành phố có năng lực phục hồi mới nổi này đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế và thu nhập hộ gia đình trong thập niên vừa qua, và dự kiến sẽ tiếp tục củng cố vị thế của mình nhờ quy mô tài sản lớn hơn của tầng lớp trung lưu.
Tuy có sự thay đổi trong danh sách top 20 thành phố hàng đầu thế giới, nhưng tỷ trọng GDP của các thành phố này trong năm 2028 dự kiến sẽ duy trì ở mức ốn định, khoảng 25%, so với 26% vào năm 2018.
Các thành phố thách thức cục diện
Cách Savills định nghĩa: Các thành phố dự kiến sẽ góp mặt trong top 50 tính đến năm 2028 bằng cách tăng ít nhất 10 hạng. Các thành phố này sẵn sáng cạnh tranh với các thành phố đã phát triển bằng cách sử dụng các yếu tố gián đoạn thị trường như một lợi thế. Với các nhà đầu tư BĐS dài hạn, đây là những thị trường cần được theo sát.
Phân bổ địa lý của các thành phố này đối lập với các thành phố trong top 20: không có thành phố nào đến từ Hoa Kỳ hay châu Âu. Thay vào đó, 8 thành phố này đến từ Trung Quốc, Ấn Độ và khu vực Trung Đông. Xét về các thành phố của Ấn Độ và khu vực Trung Đông, đây đều là các thành phố nổi tiếng trên thế giới như Delhi, Mumbai và Bengaluru (Bangalore), và Riyadh & Jeddah từ Ả rập Saudi. Tuy vậy, các thành phố thách thức cục diện của Trung Quốc là các thành phố hạng 2 của quốc gia này, tuy lớn nhưng ít được biết đến trên thế giới như Hàng Châu, Nam Kinh và Ninh Ba.
Simon Hope, Trưởng Bộ phận Thị trường vốn quốc tế của Savills, đánh giá: “Có cảm giác như danh sách các thành phố hàng đầu thế giới khó có thể thay đổi được, tuy vậy càng ngày các yếu tố làm gián đoạn thị trường càng trở nên rõ rệt, và dự kiến sẽ có những thay đổi sâu rộng trong cách thức xã hội vận động và các doanh nghiệp vận hành trong 10 năm tới. Đối với cá nhà đầu tư BĐS, Chỉ số Năng lực phục hồi của các thành phố cho thấy các thành phố đã phát triểu lâu đời sẽ chống chịu được nhiều biến đổi trong thập kỷ tới; các thành phố này đã và đang nhận được nguồn vốn đầu tư lớn cũng bởi những thị trường này được coi là kênh dự trữ vốn an toàn. Minh chứng là top 10 điểm đến đầu tư trong nước và quốc tế trong năm 2018 cũng phản ánh trật tự thế giới cũ này. Tuy vậy, cũng vì thế mà BĐS tại các thị trường này đã ngày càng trở nên đắt đỏ và thu hút một nguồn cầu lớn.
“Vì vậy, 8 thành phố thách thức cục diện có thể là thị trường đầu tư thay thế. Tuy có những rủi ro nhất định, các thành phố này được dự báo sẽ tăng tốc và nhảy hạng với năng lực phục hồi trong những thách thức sắp tới. Nhà đầu tư nên nghiên cứu tìm cách gia nhập đầu tư vào các thị trường này nếu họ sẵn sàng án binh bất động để hưởng lợi suất dài dạn. Trên thế giới, cứ 5 người thì lại có 1 người Trung Quốc; với tốc độ phát triển hiện tại, theo thời gian Trung Quốc sẽ trở thành nền kinh tế lớn nhất thế giới. Vì vậy các thành phố thách thức cục diện của quốc gia này sẽ hứa hẹn rất nhiều cơ hội cho nhà đầu tư.”
PV
