TÓM LƯỢC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2023

Savills Việt Nam mới đây đã công bố Báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM quý 3.2023 với nhiều thông tin chi tiết về tình hình hoạt động của 6 phân khúc chính bao gồm văn hộ, biệt thự/nhà liền kề, căn hộ dịch vụ, khách sản, văn phòng và bán lẻ. Phân khúc sàn bán lẻ thương mại cho thuê và văn phòng vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao trên 90%, đứng đầu so với các thành phố lớn trong khu vực. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án văn phòng hạng A mới tại Thủ Thiêm khả quan với mức 50%. Riêng ở phân khúc căn hộ, 2.500 căn mới đã phần nào giải tỏa cơn khát nguồn cung kéo dài của thị trường.

Bán lẻ

“Nền kinh tế trong nước duy trì đà tăng trưởng tích cực, thúc đẩy các thương hiệu mới tiếp tục gia nhập và mở rộng ở khu vực ngoài trung tâm.”

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Savills Tp.HCM.

• Trong Q3/2023, công suất hoạt động của mặt bằng bán lẻ cho thuê diễn ra ổn định, duy trì ở mức 91%, không thay đổi theo quý.
• Hầu hết chủ nhà tại các khu vực trung tâm vẫn tự tin với giá thuê cao ổn định ở mức 3,3 triệu VNĐ/m2/tháng, cao gấp 3 lần so với ngoài trung tâm. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm cũng tăng nhẹ 1% theo quý lên mức 1 triệu VNĐ/m2/tháng
• Theo khảo sát của Savills về các giao dịch thuê trong quý vừa qua, khách thuê ngành dịch vụ ăn uống (F&B) chiếm 37% tổng diện tích thuê, nhóm ngành thời trang chiếm 24% thị phần, các lĩnh vực còn lại như sức khỏe, làm đẹp & giải trí chiếm 13% mỗi ngành.
• Một số giao dịch thuê với mục đích mở rộng tại khu vực ngoài trung tâm tiêu biểu như Dragon Golf Land thuê 1.900m2 sàn tại tòa nhà Long Sơn và Công ty Poseidon thuê 900 m2 sàn tại dự án Vincom Plaza Phan Văn trị.
• Riêng phân khúc khối đế bán lẻ cho thấy tình hình hoạt động khá chật vật. Theo dữ liệu của Savills, khối đế bán lẻ là phân khúc có sự giao động mạnh nhất trong hơn 1 thập kỷ vừa qua. Sau giai đoạn đạt đỉnh với tỷ lệ lấp đầy 100% vào năm 2010, công suất cho thuê duy trì đà giảm 2 điểm phần trăm trong quý vừa qua, đạt 80%. Giá thuê cũng giảm 6% mỗi năm xuống còn 0,8 VNĐ/m2/tháng.
• Trong quý cuối năm, nguồn cung mới dự kiến là 82.227 m2 đến từ 4 dự án. Trong năm 2024, các dự án lớn như Vivo City, Giga Mall và Vincom 3/2 cũng có kế hoạch cải tạo và thay đổi cơ cấu khách thuê để làm mới chu kỳ bán lẻ.

Văn phòng

“Tình hình hoạt động tốt được thúc đẩy bởi nhu cầu cao đối với các dự án hạng A mới. Sau nhiều năm thị trường chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung cao cấp, nguồn cung mới đã thu hút các công ty trong nhóm ngành FIRE”

Giang Huỳnh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills Tp.HCM.

• Trong Q3/2023, nguồn cung tăng trưởng 3% theo quý và 4% theo năm sau khi bốn dự án mới gia nhập thị trường với hơn 93.000 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA).
• Khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm lĩnh nguồn cung mới với 90% thị phần từ hai dự án Hạng A, The METT và The Hallmark. Cả hai dự án đều sở hữu chứng nhận văn phòng xanh và nằm gần cầu Ba Son, tuyến đường liên kết khu đô thị mới và Quận 1.
• Khu vực trung tâm chiếm 10% nguồn cung mới sau khi The Waterfront Saigon (Hạng B) hoàn tất cải tạo và L'MAK The Signature (Hạng C) tham gia thị trường.
• Giá thuê tăng 4% theo quý và 7% theo năm đạt 771.000 VNĐ/m2/tháng. Các dự án Hạng A mới dẫn dắt tình hình hoạt động của thị trường.
• Công suất Hạng A ở khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt 50% với giá thuê 1,2 triệu VNĐ/m2/tháng. Với vị trí gần khu vực trung tâm và chất lượng phát triển cao của các dự án mới, khu vực này đã thu hút được các khách thuê nhóm ngành Tài chính, ngân hàng, bất động sản (FIRE) và Công nghệ thông tin, truyền thông (ICT) với mục đích mở rộng quy mô. Những khách hàng nổi bật đến từ Úc, Hàn Quốc, Đài Loan, Malaysia và Việt Nam.
• Theo khảo sát của Savills về các giao dịch trong 9 tháng đầu năm 2023, FIRE, ICT và Phân phối chiếm diện tích thuê lớn nhất. Khách thuê ngành FIRE chiếm 68% diện tích thuê với diện tích giao dịch trung bình 1.800 m2 NLA. Trong đó, tại các dự án mới, khách thuê ngành Ngân hàng chiếm 80% diện tích đã cho thuê.
• Trong Q4/2023, nguồn cung tương lai đến từ sáu dự án cung cấp 81.000 m2 NLA. The Nexus và VP Bank Saigon Tower tại Quận 1 là dự án đáng chú ý. Cả hai đều là dự án Hạng A và đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Khách sạn

“Mùa thấp điểm của các hoạt động MICE đã đặt ra thách thức cho thị trường khách sạn tại Tp. HCM - thị trường chủ yếu phụ thuộc vào khách công tác. Lượng du khách quốc tế vẫn chưa trở lại mức trước đại dịch.”

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam

• Trong Q3/2023, công suất phòng đạt 58%, giảm nhẹ 2 điểm phần trăm theo quý. Giá phòng trung bình đạt 1,9 triệu VNĐ/phòng/đêm, không thay đổi so với quý trước.
• Khách sạn bốn và năm sao có công suất giảm tới 4 điểm phần trăm theo quý xuống còn 60%, phản ánh mùa thấp điểm tại Tp.HCM. Mùa cao điểm thường diễn ra vào Quý 1 và Quý 4. Sự lệ thuộc vào tệp khách công tác và khách MICE đã làm chậm tốc độ phục hồi trong Quý 3.
• Nguồn cung thị trường khách sạn Tp.HCM ổn định theo quý và theo năm với 15.641 phòng từ 109 khách sạn.
• Các chủ đầu tư đang tập trung cải thiện và nâng cao chất lượng dự án của mình để duy trì sự cạnh tranh khi 100% số phòng đã đóng cửa đang được cải tạo và dự kiến sẽ mở cửa trở lại trong thời gian sắp tới.
• Nguồn cung tương lai bị giới hạn do áp lực nguồn cung trên toàn quốc và tình hình phục hồi chậm.
• Dù có sự tăng trưởng theo năm, lượng khách quốc tế đến Tp.HCM chỉ đạt 57% so với 9 tháng đầu năm 2019, thấp hơn mức toàn quốc là 70%.
• Từ tháng 8 năm 2023, Việt Nam sẽ cho phép công dân từ tất cả các nước và vùng lãnh thổ đăng ký e-visa, tăng từ 80 quốc gia trước đó. Đồng thời, gia hạn thời gian lưu trú lên tối đa 90 ngày với nhiều lần nhập cảnh. Savills đánh giá đây sẽ là động lực chính để thúc đẩy quá trình phục hồi của thị trường này.

Căn hộ Dịch vụ

“Tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ dịch vụ tương đối tốt, tuy nhiên đang chịu sự cạnh tranh ngày càng tăng từ nhà cho thuê. Điều này đã thúc đẩy việc cải tạo và gia nhập của các nhà vận hành mới.”

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam.

• HCM luôn nằm trong top 5 tỉnh/thành thu hút FDI. Theo Tổng cục Thống kê Tp.HCM, trong 9T/2023, vốn FDI đăng ký là 1,96 tỷ USD. FDI đăng ký mới đạt 406 triệu USD từ 860 dự án mới, cho thấy triển vọng nguồn cầu tích cực đối với phân khúc căn hộ dịch vụ.
• Trong Q3/2023, nguồn cung ở mức 7.463 căn tăng 6% theo quý và 23% theo năm. Năm dự án mở cửa trở lại sau khi cải tạo cung cấp 233 căn và có thêm 12 dự án hiện hữu.
• Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills ghi nhận công suất đạt 81%, giảm 2 điểm phần trăm theo quý do khách thuê ngưng gia hạn hợp đồng và nhu cầu lưu trú ngắn hạn giảm trong mùa thấp điểm. Tuy nhiên, công suất thuê tăng 3 điểm phần trăm theo năm nhờ nhu cầu thuê dài hạn phục hồi từ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài và nguồn khách công tác ngắn hạn trong nước.
• Từ năm 2019, thành phố có hơn 100.000 căn hộ chung cư được bàn giao, cạnh tranh gay gắt với căn hộ dịch vụ. Để duy trì tính cạnh tranh, các chuỗi căn hộ dịch vụ đã liên tục mở rộng với mức tăng trưởng nguồn cung lên đến 18% mỗi năm lên gần 3.000 căn và chiếm 38% tổng nguồn cung toàn thành phố vào Q3/2023.
• Các thương hiệu mới phần lớn phát triển phân khúc Hạng C và hướng đến thị trường phổ thông, gồm M Village và KunKin. Các dự án vận hành theo chuỗi có chính sách tiếp thị và cho thuê đồng bộ. Hầu hết các dự án này đều có tình hình hoạt động tốt với công suất đạt hơn 90% và giá thuê cao hơn tới 20% so với thị trường.

Căn hộ

“Lãi suất cho vay giảm và các động thái hỗ trợ từ Chính phủ dự báo sẽ kích thích nguồn cung tăng trưởng và thúc đẩy thị trường.”

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam

• Đặc biệt trong Q3/2023, nguồn cung căn hộ đã quay trở lại với thị trường. Savills ghi nhận số căn mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm lên 2.528 căn, từ hai dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo. TP Thủ Đức có 74% thị phần; trong đó, Vinhome Grand Park – The Glory Heights (Hạng B) chiếm 59% thị phần. Các nguồn cung mới khác bao gồm các dự án Hạng B và C tại Bình Tân và Bình Chánh.
• Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%.
• Các dự án hạng C có 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao. Các dự án hạng B có 210 giao dịch, trong khi hạng A chỉ có 42 giao dịch.
• Để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, UBND TP.HCM đã tập trung giải quyết cho 148 dự án; 39 dự án đã có kết quả. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) liên tục hạ lãi suất, và Thông tư 10 sẽ mang lại khả năng tiếp cận vốn tốt hơn cho các dự án đang triển khai. Những cơ chế này dự kiến sẽ giúp tăng trưởng nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển.
• Đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.

Biệt thự/Nhà phố

“Thị trường Biệt thự/nhà phố vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng bất chấp những thách thức hiện tại. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nhiều hơn các quỹ đất nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung hiện tại.”

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám Đốc, Savills Việt Nam

• Thị trường biệt thự/nhà phố tiếp tục ghi nhận không có nguồn cung mới theo quý, điều này dẫn đến nguồn cung sơ cấp của phân khúc này chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, giảm 24% theo quý và 5% theo năm.
• Các dự án ở TP Thủ Đức chiếm đến 88% tổng nguồn cung sơ cấp.
• Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm đến 86% nguồn cung.
• Các căn có giá trên 30 tỷ đồng chiếm 78% nguồn cung và chủ yếu ở thành phố Thủ Đức.
• Lượng giao dịch trong Q3/2023 chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% theo quý và 82% theo năm, do nguồn cầu suy giảm, không có nguồn cung mới và hàng tồn kho đắt đỏ.
• Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 8%, giảm 3 điểm phần trăm theo quý và 36 điểm phần trăm theo năm.
• Nhà phố thương mại chiếm 64% lượng giao dịch trong quý, chủ yếu đến từ The Global City.
• Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư tiếp tục giữ tâm lý thận trọng và thậm chí ngưng bán hàng, hạn chế các hoạt động marketing và trì hoãn kế hoạch mở bán các dự án mới cho đến năm sau.
• Một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua.
• Trong Q4/2023, dự kiến sẽ có khoảng 200 căn mới được chào bán ra thị trường. Và đến năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm 4.600 căn được chào bán cũng như nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được hoàn thiện.

Thùy Dân