Trong 9T/2022, thị trường bất động sản TP HCM đã cho thấy những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấp những rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.
Phân khúc Bất động sản thương mại có màn thể hiện tương đối lạc quan với công suất cao nhờ sự phục hồi của nền kinh tế. Động lực lớn đến từ nguồn khách du lịch nội địa sau đại dịch vào mùa hè và hoạt động MICE đã giúp thị trường khách sạn hoạt động tích cực.
Thị trường Bán lẻ
- Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 26% theo năm và 21% cùng kì 9T/2022 (số liệu của Cục Thống kê TP.HCM). 44% diện tích được lấp đầy đến từ các thương hiệu Hàn Quốc và Nhật Bản, tập trung vào lĩnh vực F&B và gia dụng.
- Nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Dự kiến đến năm 2025 sẽ có thêm 398.000 m2 nguồn cung từ 27 dự án, nằm tập trung tại những quận có mật độ dân số cao như Quận 8 và Gò Vấp.
- Tỷ lệ lấp đầy đạt 92%, ổn định theo quý nhưng giảm -2% theo năm, chủ yếu đến từ các vị trí ngoài trung tâm. Giá thuê tầng trệt tăng 1% theo quý và 6% theo năm.
- Nhiều trung tâm bách hóa hoạt động lâu năm như Diamond Plaza, Hùng Vương Plaza đang được cải tạo với thiết kế hiện đại để phục vụ khách thuê và người tiêu dùng. Trong khi đó, một số trung tâm mua sắm lớn khác cũng đang có kế hoạch cải tạo lại.
Đánh giá về thị trường bán lẻ TP.HCM, bà Cao Thị Thanh Hương nhận xét: ‘’Rủi ro lạm phát và gia tăng chi phí sinh hoạt đã thắt chặt chi tiêu nhu yếu phẩm và các dịch vụ vui chơi giải trí của người tiêu dùng. Tuy nhiên, sự phát triển của các khu đô thị mới và cơ sở hạ tầng sẽ vẫn tác động tích cực lên đầu tư cũng như nguồn cầu.’’
Thị trường Văn phòng
- Nguồn cung đạt 2,5 triệu m2, tăng 1% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung mới là 17.200 m2 đến từ sáu tòa nhà hàng C và một tòa nhà hạng B. Dự kiến 2025, nguồn cung sẽ gia tăng 510.000 m2 từ 23 dự án mới.
- Công suất cho thuê đạt 93%, tăng 2% theo quý. Lượng tiêu thụ đạt 161.300, tăng 56% theo năm Giá thuê tăng 1% theo quý, đạt 728.000 VNĐ/m2/tháng.
- Khảo sát của Savills cho thấy trong 9T/2022, các doanh nghiệp có nhu cầu mở văn phòng mới chiếm đến 59% diện tích thuê. Luợng tiêu thụ trong 9T/2022 đạt 161.300 m2, tăng 56% theo năm.
- Quận 7 và Bình Thạnh là khu vực được các doanh nghiệp lựa chọn để mở rộng văn phòng nhờ vị trí gần trung tâm, diện tích thuê lớn và giá cả cạnh tranh.
Thị trường Khách sạn
- Nguồn cung tăng 2% theo quý và 49% theo năm với 15.500 phòng từ 110 dự án. Trong đó, thị trường ghi nhận sự mở cửa từ hai khách sạn 4 sao và ba khách 3 sao. Ở Quận 1, dự án 5 sao Fusion Original cung cấp 146 phòng, và trong Q4, dự án Hilton Saigon sẽ khai trương với 312 phòng.
- Tỷ lệ lấp đầy trung bình là 58%, tăng 19% theo quý. Giá phòng bình quân đạt 1,7 triệu VNĐ/phòng/đêm, tăng 22% theo quý và 50% theo năm. TP HCM vẫn là điểm đến phổ biến nhất, vơi s10 triệu lượt khách nội địa, tăng 69% theo quý, và chiếm 45% lượng khách cả nước.
- Q3/2022 TP HCM đón lượng khách nước ngoài là 1,6 triệu, tăng 240% theo quý. Doanh thu từ các ngành dịch vụ và ăn uống đật 24 nghìn tỷ VNĐ.
- Trong Q4, thành phố kỳ vọng đón thêm 20 triệu lượt khác, bao gồm 2 triệu khách quốc tế nhờ Triển lãm Du lịch Quốc tế TP.HCM 2022 và nguồn khách MICE.
Thị trường Căn hộ Dịch vụ
- Nguồn cung giảm -2% theo quý và -4% theo năm còn 6.071 căn từ 102 dự án. Dự kiến đến năm 2025 sẽ đón nhận 840 căn từ 10 dự án.
- Nhờ nguồn cầu từ khách thuê dài hạn phục hồi, chủ yếu là các chuyên gia từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan, thị trường ghi nhận tiêu thụ tích cực với 813 căn. Công suất thuê đạt 78%, nhiều nhất ở hạng B chủ yếu do sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài. Giá thuê trung bình là VNĐ 521.000/m2/tháng.
Sự trở lại của khách quốc tế đã giúp thị trường dần phục hồi về mức trước đại dịch. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Nghiên cứu Thị trường Savills TP HCM nhận định rằng lượng tiêu thụ tích cực và nguồn cung mới từ căn hộ dịch vụ sẽ là dấu hiệu tích cực để tăng lợi thế cạnh tranh đối với khách sạn và chung cư cho thuê.
Thị trường Căn hộ
- Nguồn cung sơ cấp giảm còn 6.600 căn, giảm -51% theo quý nhưng tăng 120% theo năm. Trong đó, TP Thủ Đức và Quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019. Trong Q4/2022, dự kiến nguồn cung gia tăng là 4.220 căn, đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới.
- Lượng giao dịch giảm xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 15%, thấp nhất kể từ 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao.
- Dự kiến đến năm 2025 sẽ có thêm 133.400 căn, tuy nhiên con số này chỉ đủ đáp ứng 52% nhu cầu dự kiến.
- Nhu cầu của căn hộ thứ cấp gia tăng, tuy nhiên người mua vẫn gặp nhiều khó khăn vì phải trả toàn bộ giá trị căn hộ. Khi so sánh giá thành giữa căn hộ sơ cấp với căn hộ thứ cấp, giá chênh lệch của các căn hạng B và hạng C lần lượt là 35% và 60%.
Thị trường Biệt thự/Nhà phố
- Nguồn cung sơ cấp nhà ở xây sẵn tăng lên khoảng 800 căn, trong đó nguồn cung mới chiếm 75% và với hơn 68% đến từ Thành phố Thủ Đức. Nguồn cung đất nền tăng lên hơn 270 nền, với hơn nửa đến từ một dự án ở Nhà Bè.
- Lượng giao dịch đạt gần 390 căn, tăng 4% theo quý và năm. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ chỉ là 49%, bao gồm 58% đối với nguồn cung mới, chủ yếu do nguồn cung đắt đỏ và lượng người mua ít vì hạn chế tín dụng .
- Trong Q4/2022, dự kiến sẽ có hơn 3.600 căn/lô đất mở mở bán. Nguồn cung dự đoán sẽ phân tán trên 13 quận huyện, tập trung nhiều nhất ở Thành phố Thủ Đức (41%), Bình Chánh (23%) và Bình Tân (10%). Năm 2025 nguồn cung ước tính đạt khoảng 13.300 căn/lô, với 78% tổng nguồn cung là nhà ở xây sẵn.
Theo ông Troy Griffiths Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, mức thanh khoản thấp ở TP.HCM đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ ở các tỉnh, khu vực lân cận, nơi mà giá thành rẻ hơn.
Thanh Xuân
