2020 được đánh giá là năm của rất nhiều bất ổn. Mặc dù vậy, thị trường bất động sản nhà ở để cho thuê đã cho thấy khả năng phục hồi ấn tượng. Ngày càng nhiều các nhà đầu tư trên toàn cầu đang dần nhận ra giá trị của phân khúc này có các quy tắc cơ bản bền vững.
Đầu tư vào thị trường bất động sản nhà ở cho thuê (bao gồm các phân khúc như khu dân cư, không gian sống chia sẻ, ký túc xá cho sinh viên và viện dưỡng lão) đạt mức cao nhất mọi thời đại vào năm 2019, bất chấp những khó khăn về kinh tế đang gia tăng. Trong lúc đại dịch Covid-19 đã và đang kéo cả nền kinh tế của toàn cầu đi xuống, phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê này vẫn đạt mức phục hồi tốt với mức độ đầu tư tăng cao hơn so với các loại tài sản bất động sản khác.
Khả năng phục hồi này nhờ vào các quy tắc cơ bản của xã hội. Nhà ở là một nhu cầu cơ bản, và có nhiều thị trường thường xuyên rơi vào tình trạng cầu vượt cung. Trong khi đó, những người trẻ tuổi chuyển đến các trung tâm đô thị để làm việc và học tập, đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà trọ. Đây là một xu hướng khó có thể bị thay đổi bởi đại dịch trong dài hạn. Cùng với việc dân số già đi nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở được xây dựng với mục đích dành cho mọi lứa tuổi ngày càng cấp thiết và ngày càng tăng.
Khi được xem là sự lựa chọn thay thế, nhà ở đang phát triển đã trở thành một loại tài sản đầu tư chính và những lợi ích kép của việc đầu tư vào phân khúc căn hộ càng ngày một phát triển mạnh mẽ hơn. Những nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm kiếm sự đa dạng hoá danh mục đầu tư trước đại dịch, đã lựa chọn tăng cường đầu tư và hai hạng mục là căn hộ cho thuê & BĐS công nghiệp để tìm kiếm các dòng thu nhập an toàn.
Cơ hội lớn trong phân khúc này vẫn còn rất tiềm năng. Các rào cản đối với quyền sở hữu nhà, các chuẩn mực văn hóa thay đổi và sản phẩm chất lượng tốt hơn đồng nghĩa với việc thuê nhà đã trở thành một lựa chọn đáng mơ ước hơn cho mọi nhóm tuổi. Các nền tảng quản lý xuyên biên giới lớn hơn không những giúp cải thiện trải nghiệm người dùng, mà sẽ còn mang lại hiệu quả cho các nhà đầu tư. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam nhận định “Lần đầu tiên trong lịch sử, thế giới chứng kiến mức độ cao nhất của việc Nới lỏng định lượng (phương thức của các Ngân hàng trung ương để kích thích kinh tế bằng cách mua trái phiếu cùng những tài sản khác từ các ngân hàng thương mại nhằm giảm lãi suất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và lạm phát) và sản xuất in tiền đã khiến hầu hết các loại hình bất động sản bị giảm lợi nhuận. Đồng thời, lợi nhuận từ các khoản đầu tư thay thế cũng vì vậy mà giảm đi. Vì vậy, không có gì ngạc nhiên khi bất động sản nhà ở trở thành kênh đầu tư tốt với khả năng sinh lời ổn định. Bất động sản cho thuê trong các thị trường ngách như chung cư, ký túc xá và viện dưỡng lão cũng đang phát triển khi bất động sản với mức sinh lời cao đang dần chiếm ưu thế. Việt Nam sẽ là cơ hội cho nhiều thị trường ngách này, vì các loại hình bất động sản trên có sự tương quan cao với cả dân số trẻ, đang phát triển cũng như là nhóm dân số già với tốc độ nhanh tại nước ta”
Mặc dù Covid-19 đã mang lại những thách thức ngắn hạn, nhưng ứng phó với biến đổi khí hậu có lẽ vẫn là thách thức lâu dài và cũng là cơ hội lớn nhất đối với ngành bất động sản. Giải quyết vấn đề biến đổi khí hậu và tạo ra sự khác biệt tích cực cho xã hội là những nguyên nhân đã thúc đẩy chương trình nghị sự toàn cầu trên tất cả các ngành kinh tế. Các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản cho thuê dần trở nên nghiêm túc về điều này.
Thực trạng của nền kinh tế trong bối cảnh “bình thường mới”
Các điều kiện kinh tế mới do đại dịch Covid-19 mang lại đem đến nhiều thách thức cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê, nhưng lĩnh vực này vẫn có khả năng phục hồi cao hơn hầu hết các phân khúc khác, dù là khu dân cư, khu sinh viên hay người cao tuổi, đã có sự tăng trưởng đáng kể trên toàn cầu trong 5 năm qua. Xu hướng nhân khẩu học như sự đô thị hóa, sự gia tăng số lượng các hộ gia đình, mong muốn có cuộc sống linh hoạt, nhu cầu di chuyển tăng cao và những hạn chế về khả năng chi trả trên thị trường bán hàng đã thúc đẩy nhu cầu từ những người thuê nhà. Do đó, sự quan tâm từ các nhà đầu tư toàn cầu đối với các loại tài sản nhà cho thuê này đã tăng lên đáng kể. Đối với các nhà đầu tư, những tài sản này đã mang lại cơ hội đa dạng hóa hơn các lĩnh vực bất động sản truyền thống và nhận được các dòng thu nhập an toàn. Mức độ đầu tư vào lĩnh vực này đã tăng 58% từ năm 2014 đến 2019, so với 21% đối với tất cả các khoản đầu tư bất động sản.
Thế giới bây giờ trông rất khác do kết quả của đại dịch Covid-19. Hạn chế đi lại và các biện pháp giãn cách xã hội là tiêu chuẩn mới cho tương lai gần. Đại dịch cũng mang lại những thách thức kinh tế khi hoạt động kinh doanh bị chững lại.
Tuy nhiên, tác động lên tất cả các loại tài sản bất động sản dường như không đồng đều. Bất động sản nhà ở cho thuê đã được chứng minh là tương đối bền vững cho đến nay. Nhà ở là một nhu cầu cơ bản - mọi người vẫn cần một nơi ở ngay cả khi trong thời kỳ kinh tế suy thoái. Nhu cầu về nhà ở cho thuê thậm chí có thể tăng trong thời kỳ bất ổn, do các tiêu chí cho vay khắt khe hơn làm giảm nhu cầu trên thị trường bán hàng.
Khả năng chi trả tiền thuê
Thực trạng nền kinh tế mới do đại dịch Covid-19 mang lại đồng nghĩa với việc khả năng chi trả phí thuê sẽ quan trọng hơn trong tương lai. Số tiền mà mọi người có thể chi cho việc thuê nhà thay đổi đáng kể theo địa lý. Giả sử số tiền tối đa tuyệt đối mà các hộ gia đình có thể chi cho tiền thuê nhà là 30% (tỷ lệ truyền thống để đo lường khả năng chi trả theo một báo cáo của Ủy ban nghiên cứu giá nhà ở của Vương quốc Anh) trên thu nhập của hộ gia đình, chúng ta có thể thấy khả năng chi trả thay đổi như thế nào đối với 100 thành phố hàng đầu ở Châu Âu được xếp hạng theo thu nhập trung bình của hộ gia đình (xem bản đồ).
Các thành phố ở Luxembourg và Thụy Sĩ xếp hạng cao nhất. Các thành phố ở đây đều có khả năng chi trả tối đa trung bình trên 2.200 € mỗi tháng. Luxembourg xếp hạng cao nhất trong số tất cả, với 3,380 € mỗi tháng. Các thành phố tại Anh xếp hạng tương đối cao. London là thành phố được xếp hạng cao nhất ở Vương quốc Anh và đứng thứ bảy về tổng thể, với mức € 2.040 mỗi tháng. Dublin cũng xếp hạng cao, ở vị trí thứ mười, với khả năng chi trả hộ gia đình là € 1.720 mỗi tháng.
Covid-19: Thay đổi để ứng phó
Từ việc không thể bắt tay trong các buổi họp mặt, đến việc đeo khẩu trang nơi công cộng, đại dịch Covid-19 đã thay đổi nhiều khía cạnh của cuộc sống hàng ngày. Bất động sản nhà ở cho thuê cũng phải thích ứng với điều kiện bình thường mới này. Proptech- công nghệ áp dụng trong quản lý BĐS đang ngày càng được sử dụng để giảm thiểu rủi ro thông qua tự động hóa, cả trong không gian riêng và chung. Những nơi mà mọi người sống gần nhau, chẳng hạn như nhà ở dành cho người cao tuổi, nhà ở cho sinh viên và nhiều gia đình, đang thực hiện thay đổi để đảm bảo an toàn cho cư dân của họ.
Dưới đây là một số gợi ý cho các nhà đầu tư nhằm cải thiện các dự án bất động sản nhà ở có sẵn để đa dạng hóa nguồn đầu tư và thu lợi nhuận tốt trong giai đoạn này:
- Hệ thống thông minh tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng trong thời gian cao điểm và điều chỉnh nhiệt độ khi các tòa nhà hoặc đơn vị không có người ở. Hệ thống lọc tiên tiến và lưu thông không khí sạch cũng sẽ là chìa khóa để giảm thiểu khả năng lây lan vi rút
- Sức khỏe là một vấn đề được cân nhắc nhiều hơn bao giờ hết. Các dự án mới có thể ưu tiên không gian xanh và ban công riêng làm tiện nghi cho cư dân.
- Các ứng dụng tòa nhà chuyên dụng có thể cho phép người thuê yêu cầu bảo trì hoặc lên lịch hẹn để nói chuyện với quản lý tòa nhà thông qua một chatbot, tất cả mà không cần nói chuyện trực tiếp với một người. AI có thể được tích hợp vào hệ thống quản lý tòa nhà để theo dõi sự cố và báo cáo các vấn đề cho ban quản lý.
- Việc gia tăng nhu cầu làm việc tại nhà có thể khiến người thuê tìm kiếm các dự án bất động sản có không gian làm văn phòng tại nhà.
- Các không gian chung và chức năng của chúng sẽ được đánh giá lại. Giới hạn sức chứa ở các trung tâm thể dục, khu vực ăn uống và các khu vực chung khác, nhưng việc cho phép cư dân đặt trước thời gian sử dụng các tiện nghi này có thể là cần thiết.
- Sự kết hợp giữa các loại và kích thước căn hộ (có tính đến thị trường địa phương) phù hợp là điều cần thiết để hỗ trợ tỷ lệ cho thuê. Các đơn vị lớn hơn có thể hấp dẫn hơn trước đây.
- Bãi đậu xe hơi và xe đạp có thể cũng sẽ được tăng lên, do người dân tránh phương tiện công cộng thay vì phương tiện giao thông cá nhân.
- Khu vực ra vào và lối thoát sử dụng công nghệ touch-free không chạm có thể trở nên phổ biến hơn. Khóa thông minh có thể được mở bằng điện thoại thông minh và các lối vào và lối ra của tòa nhà có thể được mở khóa bằng chìa khóa hoặc thẻ không tiếp xúc. Hệ thống di chuyển một chiều qua các tòa nhà và thang máy tự động cũng có thể được sử dụng để giữ an toàn cho tòa nhà và cư dân.
Thanh Đức
