Thị trường bất động sản đã phục hồi thế nào sau những đợt suy thoái kinh tế trước đây? Những kinh nghiệm trước đó có thể hỗ trợ chúng ta hiểu thêm và dự đoán về sự phục hồi lần này thế nào? Ông Troy Griffths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam cho rằng, đối với các thị trường đã phát triển, việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ trong khủng hoảng là điều cần thiết. Tuy nhiên đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định. Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.
Trong một bài phát biểu vào năm 1948, cựu Thủ tướng Anh Winston Churchill, trích lời nhà triết học Geogre Santayana, đã nói: “Những người mà không học hỏi được từ lịch sử, thì ắt sẽ lặp lại nó”. Từ trước tới nay, các nhà kinh tế và nghiên cứu bất động sản thường sử dụng dữ liệu từ những biến động thị trường trong giai đoạn khủng hoảng trước đó để đưa ra nhận định về triển vọng thị trường tương lai. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng mới nhất, và cũng được coi là cuộc khủng hoảng chưa từng có tiền lệ trong lịch sử - đã thách thức phương pháp này.
Hiện vẫn có những tranh cãi nhất định đối với phương pháp dự đoán thị trường bằng cách nhìn lại xu hướng quá khứ, trong khi một vài người tin tưởng vào cách nhìn nhận lại kinh nghiệm cũ thì một số khác lại tìm kiếm những cách thức mới mẻ hơn. Trong năm qua, vấn đề này luôn là chủ đề chính trong những cuộc tranh luận của các nhà nghiên cứu bất động sản, và thị trường cần chuẩn bị kỹ càng cho một trạng thái bình thường mới.
Triển vọng thị trường lần này cần nhìn nhận dưới cả hai góc độ. Bởi, các yếu tố dẫn đến cuộc khủng hoảng lần này là chưa từng có tiền lệ và vấn đề chính của thị trường trong 5 năm tới vẫn sẽ là sự suy thoái gây ra bởi Covid-19. Tuy nhiên, việc nhìn lại xu hướng phổ biến xuất phát từ các cuộc suy thoái trước đó vẫn có thể cho chúng ta một định hướng tốt hơn để dự đoán sự phát triển của thị trường sau khủng hoảng lần này.
Xu hướng suy thoái và hậu suy thoái rõ ràng nhất có thể được nhận ra dựa trên thái độ đối với rủi ro. Nhìn chung, suy thoái thường xảy ra bởi tâm lý chủ quan trước rủi ro, và thời kỳ hậu suy thoát sẽ xuất hiện khi thị trường có những bước tiếp cận đề phòng hơn.
Suy thoái có thể được nhận ra trong nhiều lĩnh vực, đơn cử như sự nhảy vọt về giá vàng, sự tăng giá của những cổ phiếu hưởng lợi từ Covid-19 hay sự chuyển dịch đầu tư vào các bất động sản cốt lõi, ít rủi ro với khả năng sinh lời ổn định.
Năm 2021 đã ghi nhận về sự chuyển dịch đầu tư này, với 71% thương vụ đầu tư bất động sản trên toàn cầu trong 3 tháng đầu năm tập trung vào các sản phẩm đầu tư cốt lõi, tạo thu nhập ổn định và ít rủi ro. Các nhà đầu tư thường ít quan tâm đến các cơ hội phát triển ngay sau cuộc khủng hoảng.
Nhận định rủi ro
Ở cấp độ quốc gia, người ta cũng thường thấy sự chuyển dịch của các nhà đầu tư từ các thị trường quốc tế về thị trường nội địa. Ví dụ tại Anh, các hoạt động đầu tư sau hai cuộc suy thoái trước đây tại London chiếm gần 70% tổng số hoạt động đầu tư (mức tăng bình thường khoảng 50%). Tuy nhiên, quyết định đầu tư này liệu có được suy tính kỹ càng không vẫn là vấn đề gây tranh cãi, bởi thị trường tại các thành phố lớn đều có tính thanh khoản cao hơn và dễ xảy ra biến động về giá hơn.
Sau ba cuộc suy thoái gần nhất, chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ trong vốn đầu tư toàn cầu vào các bất động sản cốt lõi như toà nhà văn phòng khu vực trung tâm và nhà ở cho nhiều hộ gia đình - những lĩnh vực luôn được coi là có rủi ro đầu tư thấp hơn trong thời điểm bất ổn. Ngoài ra, dòng tiền cũng có xu hướng ra khỏi các lĩnh vực khác, với rủi ro về dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc thường dễ bị tác động như bất động sản bán lẻ.
Ông James Lock, Giám đốc Điều hành Bất động sản tại Savills Blackstone cho biết: “Cách các lĩnh vực mới xuất hiện sau thời kỳ kinh tế khó khăn sẽ khác nhau, phụ thuộc vào những thách thức cũng như thuận lợi của từng ngành và từng thời điểm. Tuy nhiên, cách tiếp cận đầu tư của thị trường luôn tập trung vào tầm nhìn dài hạn; xem xét các giai đoạn biến động và đầu tư vào các lĩnh vực có niềm tin cao, phù hợp với quan điểm đầu tư và được hưởng lợi từ sự thay đổi hiện tại.”
Thêm vào đó, đại dịch và cuộc khủng hoảng lần này đã thúc đẩy sự bùng nổ của một số xu hướng sẵn có trước đó, đơn cử như chuyển hướng đầu tư từ bán lẻ tại cửa hàng truyền thống sang các dịch vụ hậu cần hay việc phát triển không gian làm việc tập trung vào sức khoẻ tinh thần và thể chất người lao động. Điều này đã thúc đẩy một số lĩnh vực của thị trường bất động sản trở thành phân khúc đầu tư sinh lời cốt lõi và ít rủi ro, với số lượng lớn đầu tư bất động sản năm 2021 tập trung vào các lĩnh vực: chăm sóc sức khỏe, khoa học đời sống, dân cư.
Ông Andy Allen, Trưởng bộ phận Chiến lược & Phát triển tại Savills Anh Quốc cho biết: “Thông thường, các nhà đầu tư khá chậm trong việc nhận ra các xu hướng hậu suy thoái, và trở nên thận trọng trước các tín hiệu phục hồi. Nhà đầu tư an toàn sẽ tiếp tục hướng đến các loại hình bất động sản sinh lời ít rủi ro, trong khi các nhà đầu tư mạo hiểm sẽ có chiến lược phân bổ vào các phân khúc như nhà ở, khách sạn, nhà ở sinh viên và bất động sản công nghiệp.”
Kịch bản phát triển tiếp theo sẽ khá dễ đoán. Khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư tập trung đầu tư các bất động sản ít rủi ro thì giá sẽ bắt đầu tăng và lợi nhuận đồng thời giảm xuống. Nhà đầu tư sẽ sớm nhận ra rằng các tài sản cốt lõi ít rủi ro khi đầu tư sẽ có hiệu suất sinh lời thấp, và khi các nền kinh tế phục hồi, sức hấp dẫn của các tài sản có lợi nhuận cao hơn sẽ tạo ra rủi ro đối với các loại tài sản này.
Liệu lần này mọi thứ sẽ khác?
Nguyên nhân của cuộc suy thoái mới nhất là khá đặc thù, vì vậy hoàn toàn có thể cho rằng thời kỳ hậu suy thoái sẽ xuất hiện nhiều xu hướng mới hơn so với trước kia. Sự hỗ trợ về tài chính và tiền tệ của chính phủ các nước trước những ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng là điều chưa từng có tiền lệ.
Ông Bill Page, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Thị trường Bất động sản, Savills Anh Quốc, cho rằng: “Cuộc suy thoái lần này sẽ khác biệt so với trước đây. Về lý thuyết, bất động sản được xem là tài sản đảm bảo gia tăng giá trị đầu tư hơn là các loại tài sản khác. Tuy nhiên, hiện khoảng cách giữa thu nhập và nợ cần trả đang là thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Do đó, các nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược đầu tư rõ ràng cho bất động sản và các loại tài sản khác thay vì đi theo một làn sóng phục hồi chung. Mỗi cách đầu tư cụ thể sẽ trở nên quan trọng hơn nhiều. "
Vào đầu năm 2021, một số nhà đầu tư đặt câu hỏi rằng liệu các văn phòng khu trung tâm có là phân khúc đầu tư cốt lõi tương tự như sau các cuộc khủng hoảng trước đó hay không. Câu trả lời cho câu hỏi này sẽ chỉ được tìm thấy khi các lệnh giãn cách trên toàn cầu được loại bỏ hoàn toàn. Tuy vậy, phân khúc này hiện nay vẫn nhận được khoản đầu tư lớn nhất và tính thanh khoản cao.
Ông Richard Spencer, Đối tác Đầu tư Bất động sản tại Goldman Sachs Asset Management, cho biết thêm: “Trong lĩnh vực văn phòng, khách thuê và nhà đầu tư sẽ quan tâm tới những tòa nhà chất lượng cao, mang lại hiệu quả môi trường, kết nối kỹ thuật số và chăm chút cho trải nghiệm của nhân viên. Sự phục hồi sẽ theo mô hình chữ K, thể hiện sự phân hoá trong nền kinh tế với những nhóm ngành được hưởng lợi sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong khi phần còn lại sẽ giảm mạnh.”
Các lĩnh vực mới cũng sẽ được phát triển hơn từ cuộc khủng hoảng này, Ông Simon Hope, Giám đốc Thị trường Vốn Toàn cầu, Savills Anh Quốc, cho rằng “chúng ta cần xem xét các lĩnh vực mới của tương lai chứ không phải từ quá khứ”. Những lĩnh vực này có thể kể đến: nhà ở cho nhiều gia đình, bất động sản với các yếu tố ESG, bất động sản khoa học và trung tâm dữ liệu.
Cuối cùng, các hoạt động của thị trường bất động sản thường yên tĩnh nhất trong thời kỳ hậu suy thoái và sau đó sẽ bùng phát trở lại mạnh mẽ hơn, khi được thúc đẩy bởi nhu cầu toàn cầu dành cho các không gian có chất lượng tốt hơn cũng như các nhu cầu tái sử dụng các loại tài sản thừa cung trong thời kỳ suy thoái. Đây có thể là thời gian mà sự cạnh tranh giữa các thị trường bất động sản toàn cầu trở nên yên ắng nhất, tuy nhiên cũng là thời gian mà đầu tư sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất.
Nhận định về thị trường Việt Nam, Ông Troy Griffths, Phó Tổng Giám đốc, Savills Việt Nam cho rằng: “Đối với các thị trường đã phát triển, việc nhìn lại các xu hướng xảy ra trong quá khứ trong khủng hoảng là điều cần thiết. Tuy nhiên đối với các thị trường mới nổi như Việt Nam, sẽ có nhiều đòn bẩy cho các hoạt động kinh tế hơn bởi cung và cầu tại đây vẫn chưa giữ được ở mức ổn định nhất định. Với lợi thế về dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá nhanh, tăng trưởng thu nhập, ổn định chính trị và sự phát triển cơ cấu của các loại tài sản, Việt Nam đang hưởng lợi từ chu kỳ đầu tư lần này, đặc biệt trong các phân khúc bất động sản chăm sóc sức khoẻ, khoa học đời sống, dân cư và thậm chí cả giáo dục.”
Thùy Dân
