Dữ liệu từ Real Capital Analytics cho thấy doanh số bán hàng toàn cầu của bất động sản bán lẻ giảm 35% vào năm 2020 so với mức giảm 29% của các lĩnh vực khác. Tại Việt Nam khi thị trường đối mặt với làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư, cái nhìn của người tiêu dùng về nền kinh tế trở nên ảm đạm. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng để có thể tồn tại, thích ứng và phát triển trước những thách thức hiện hữu này, mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng hóa bằng cách bổ sung thêm các ngành hàng ăn uống và cung cấp các dịch vụ đa dạng hơn, thậm chí cả không gian làm việc. Trong tương lai, sẽ khó để có thể thấy trung tâm thương mại tồn tại chỉ với 100% khách thuê bán lẻ và giải trí.
Bán lẻ truyền thống đang đối diện với các thách thức ngày càng lớn từ lĩnh vực mua sắm trực tuyến do đại dịch Covid-19. Tại hầu hết các thị trường, đặc biệt tại những thị trường có thời gian đóng cửa vì dịch quá lâu, phần lớn chi tiêu bán lẻ đã chuyển sang phương thức mua sắm trực tuyến. Số liệu thống kê cho thấy, tổng doanh số bán lẻ toàn cầu từ thương mại điện tử đạt 18% trong năm 2020, tăng cao so với mức 13.6% vào năm 2019. Điều này khiến cho triển vọng bất động sản bán lẻ có vẻ không khả quan, đặc biệt khi vẫn có những thị trường đang chịu sức ép dư cung mặt bằng bán lẻ như Anh và Mỹ: theo dữ liệu từ CoStar, đã có khoảng 12.200 cửa hàng đóng cửa tại Mỹ vào năm 2020. Tuy nhiên, tổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh bán lẻ tại cửa hàng của quốc gia này vẫn chiếm 84% tổng doanh thu bán lẻ ngay cả trong thời kỳ đại dịch.
Tại Việt Nam khi thị trường đối mặt với làn sóng dịch Covid-19 lần thứ tư, cái nhìn của người tiêu dùng về nền kinh tế trở nên ảm đạm. Theo Infocus Mekong, nhận định tổng quan về tình hình chung của nền kinh tế trở nên tiêu cực, giảm xấp xỉ 50% từ đầu năm nay. Doanh thu bán lẻ tại Hà Nội cũng giảm trong vài tháng gần đây, riêng trong tháng 6 giảm 9% so với năm trước. Song, nhờ các biện pháp kiểm soát dịch chặt chẽ trong các đợt dịch trước, Hà Nội đã đạt mức tăng 7 điểm theo năm trong nửa đầu năm 2021. Nhìn chung, xu hướng tiêu dùng bán lẻ trong thời gian này vẫn có những điểm sáng nhất định mà các nhà đầu tư nên lưu ý.
Có thể người tiêu dùng không có nhu cầu mua một bộ quần áo trong thời gian giãn cách xã hội, nhưng họ sẽ vẫn đến mua sắm tại tiệm tạp hóa và các siêu thị. Các siêu thị vẫn luôn được mở xuyên suốt, giữ doanh số ổn định trong dịch. Dữ liệu của Savills cho thấy vào năm ngoái, khối lượng giao dịch siêu thị toàn cầu cao hơn 40% so với mức trung bình của 5 năm trước đó. Tại châu Á - Thái Bình Dương, khối lượng giao dịch bán lẻ được ghi nhận giảm vào năm ngoái. Tuy nhiên, dấu hiệu hồi phục của khu vực này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ, nhờ vào kinh tế đang phát triển, sự tăng trưởng trong số lượng các hộ gia đình giàu có, số lượng dân số trẻ và sự thích ứng nhanh chóng với mô hình bán lẻ đa kênh.
Một ví dụ điển hình là Trung Quốc - quốc gia có tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử cao nhất thế giới với gần 1/3 các giao dịch bán lẻ diễn ra trực tuyến - khi nền kinh tế được mở cửa trở lại, các trung tâm thương mại tại đây vẫn ghi nhận số lượng lớn người tiêu dùng tới và mua sắm. Có thể nói, bất động sản bán lẻ tại các thị trường như Trung Quốc đã phát triển và thích ứng trước sự bùng nổ của thương mại điện tử, cho phép các nhà bán lẻ châu Á và các chủ mặt bằng bán lẻ nắm bắt được hình thức kinh doanh đa kênh nhanh chóng hơn so với các thị trường tại châu Âu và Mỹ.
Cũng theo Oxford Economics, từ năm 2010 đến 2020 tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm trong doanh số bán lẻ tại châu Á - Thái Bình Dương cao gấp đôi so với các nước khác trên thế giới. Doanh số bán lẻ tại đây được dự báo sẽ tiếp tục tăng và chiếm khoảng một nửa doanh số bán lẻ toàn cầu vào năm 2030. Nguồn cung bán lẻ tại đây cũng được xem là tương đối thiếu so với nhu cầu thực tế. Riêng tại Trung Quốc, mật độ bán lẻ chỉ bằng một nửa so tại Úc, và hiện chỉ số này chỉ tăng tại mức 1%/ năm. Báo cáo Tổng quan Thị trường 6 tháng đầu năm 2021 của Savills Việt Nam cho thấy cũng cho thấy do không có nguồn cung mới, tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội trong Q2/2021 ghi nhận đạt khoảng 1,6 triệu m2, ổn định theo quý và tăng 2% theo năm. Khu vực Nội thành với thị phần 42% ghi nhận mật độ bán lẻ cao nhất là 0.48 m2/người.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Trung tâm thương mại đang dần chiếm một vị trí không thể thay thế đối với người dân Việt Nam nói riêng và Châu Á nói chung. Đây không còn chỉ là nơi để mua sắm mà đã trở thành trung tâm sinh hoạt cộng đồng, đặc biệt đối với các gia đình sống trong những căn hộ nhỏ và không đầy đủ tiện nghi vui chơi giải trí. Xu hướng phát triển các trung tâm thương mại trong tương lai cũng được cân nhắc tích hợp trong các dự án phức hợp nhà ở hoặc kết nối trực tiếp vào tuyến tàu điện ngầm của đô thị.”
Savills đã và đang nghiên cứu các phương thức để các đơn vị cho thuê bán lẻ có thể thay đổi không gian mặt bằng bán lẻ và thích nghi với xu hướng tiêu dùng ngày nay. Bà Nguyệt Minh nhận định: “Các mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng hóa để có thể tồn tại và phát triển. Điều này không có nghĩa là chỉ cần bổ sung thêm các ngành hàng ăn uống mà cần cung cấp các dịch vụ đa dạng hơn, bao gồm cả không gian làm việc. Các giải pháp về phát triển trung tâm thương mại có thể rất khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, mô hình, nhưng sẽ khó để có thể thấy trung tâm thương mại trong tương lai tồn tại chỉ với 100% khách thuê bán lẻ và giải trí.”
Với các nhà đầu tư, bà Minh cũng cho biết các chủ mặt bằng cần gắn bó với dự án lâu dài và linh động hơn trong các hoạt động cho thuê. Điều này sẽ giúp xây dựng khả năng phục hồi và tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy, cũng như cách mà các khách thuê có thể thay đổi vị trí mô hình kinh doanh trong chính trung tâm thương mại của mình. Các nhà đầu tư trung tâm thương mại cần tư duy theo hướng đây không chỉ là trung tâm bán lẻ, mà nên là một trung tâm tiêu dùng đúng nghĩa.
Đánh giá về triển vọng của thị trường bán lẻ Việt Nam, đặc biệt tại các trung tâm thương mại, ông Matthew Powell khẳng định: “Chúng ta có thể thấy sự nâng cấp và phát triển đi lên rất rõ của thị trường bán lẻ Việt Nam, lấy ví dụ việc các cửa hàng Uniqlo, Zara lần lượt xuất hiện. Những thương hiệu thời trang này đang thu hút một lượng lớn các khách hàng tại các phân khúc khác nhau. Một cửa hàng Uniqlo có thể rộng trên 5.000 m2, đáp ứng đầy đủ các loại thời trang từ trẻ em đến người lớn, nam và nữ. Các nhà bán lẻ như vậy đang hoạt động rất tốt ở Việt Nam. Bán lẻ tại Việt Nam cũng đang đón nhận mô hình phát triển mới tương tự với các nước trên thế giới, đó là sự bùng nổ của các loại hình giải trí, F&B và e-Sport tại các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại trong tương lai sẽ rất khác so với 5 - 10 năm trước”.
Thùy Dân
