CBRE CÔNG BỐ BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM Quý 1/2023

Thị trường Văn phòng TP.HCM

Trong Quý 1/2023, thị trường văn phòng TP.HCM chỉ có một tòa nhà mới đi vào hoạt động là tòa nhà OfficeHaus tại khu đô thị Celadon City, đây là tòa văn phòng hạng B đầu tiên tại quận Tân Phú. Tòa nhà được thiết kế hiện đại với mặt sàn diện tích lớn và đạt chứng chỉ LEED Gold, cung cấp gần 15.000 m2 sàn cho thuê mới cho thị trường. Hiện tại, tòa nhà mới này đã có khách thuê đầu tiên là công ty Mercedes-Benz. Dự kiến trong tương lai gần TP.HCM sẽ ngày càng có nhiều tòa nhà văn phòng chất lượng cao được xây dựng và hoàn thành tại các quận ngoài trung tâm, nhất là tại các vị trí có kết nối thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

Về tình hình hoạt động, giá thuê văn phòng của cả hai hạng A, B đều ghi nhận mức giảm nhẹ trong Quý 1/2023. Trong đó, giá thuê trung bình hạng A đạt 45,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với Quý 4/2022 nhưng vẫn ghi nhận tăng 1,6% so với cùng kì năm ngoái. Mức giá thuê này cho thấy các chủ nhà tòa văn phòng hạng A đã bắt đầu thận trọng hơn với các chính sách cho thuê để đối phó với tình hình suy thoái kinh tế hiện tại. Đối với hạng B, mức giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo đánh giá của CBRE, trong thực tế, mức giá chào thuê và mức giá chốt trên hợp đồng có thể chênh từ 15% - 20% tùy vào điều kiện chào thuê và diện tích thuê.

Quý 1/2023 ghi nhận sự trở lại của các giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt đến từ nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Ngoài ra, nhiều giao dịch đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh. Đồng thời, một số chủ nhà cũng chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước ra thị trường. Những yếu tố trên cùng với khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường văn phòng khi lần đầu tiên sau giai đoạn đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế, trong khi đó diện tích khách lại trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều, dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500 m2 và diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (trong đó đã bao gồm gần 3.800m2 của dự án mới đi vào hoạt động). Theo đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý trước.

Về mục đích cho thuê, dịch chuyển mặt bằng chiếm tỷ trọng lớn với hơn 70% tổng diện tích giao dịch tại TP.HCM trong Quý 1/2023, gia hạn hợp đồng chiếm 14% và cho thuê mới chiếm 7%. Đáng chú ý trong quý này, tỷ lệ thu hẹp và trả mặt bằng chiếm 5% tổng diện tích giao dịch, cao hơn tỷ lệ mở rộng mặt bằng, với chỉ 3% tỷ trọng.

Nhóm ngành Tài chính/ Ngân hàng, Dịch vụ và Công nghệ thông tin là các ngành có hoạt động thuê tích cực nhất trong Qúy 1 với tỷ lệ diện tích thuê lần lượt là 37%, 17% và 13%.

Trong năm 2023, thị trường dự kiến sẽ có thêm sáu tòa nhà văn phòng mới với khoảng 170.000m2 sàn và hạng A vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với khoảng 80% tổng nguồn cung.

Đánh giá về thị trường, bà Thanh Phạm – Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết: “Nguồn cung mới dồi dào cùng với ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường văn phòng TP.HCM. Các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng.”

Thị trường Bán lẻ TP.HCM

Được thúc đẩy bởi mùa lễ từ cuối năm ngoái đến đầu năm 2023, thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý 1/2023 tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng mạnh. Theo Cục Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa ước đạt 163.606 tỷ đồng, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều trung tâm thương mại, siêu thị đã đưa ra các chương trình khuyến mãi, giảm giá hấp dẫn nhằm kích cầu tiêu dùng.

Thị trường bán lẻ đã bắt đầu chứng kiến nhiều hoạt động mở mới và mở rộng hơn vào năm 2022. Trong quý 1/2023, thị trường ghi nhận thêm hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng. Đáng chú ý là sự ra mắt của các thương hiệu Nhật Bản, như MUJI Lifestyle tại TTTM Vincom Mega Mall Thảo Điền, Quận 2, Uniqlo và ABC Mart Grand Stage tại TTTM Thiso Mall, Quận 2, v.v.

Bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết: "Từ các yêu cầu hỏi thuê mặt bằng mà CBRE nhận được, ngành hàng phong cách sống đang trở nên phổ biến. Cửa hàng phong cách sống là cửa hàng bán lẻ bán nhiều sản phẩm khác nhau dưới một thương hiệu duy nhất, được gắn liền với một lối sống truyền cảm hứng, một ví dụ điển hình của loại hình này đã có mặt trên thị trường là chuỗi cửa hàng MUJI Lifestyle. Cùng với sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng theo hướng tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm, chúng tôi nhận thấy sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển ngành hàng này tại Việt Nam. Yêu cầu hỏi thuê mà chúng tôi nhận được cho ngành hàng này tăng gấp đôi so với năm ngoái, chủ yếu được ghi nhận tại các trung tâm mua sắm ở Quận 2 và Quận 7.”

Về thị trường bất động sản bán lẻ, nguồn cung bán lẻ của TP.HCM duy trì tương đối ổn định trong ba năm vừa qua với diện tích cho thuê đạt gần 1,1 triệu m2 NLA.

Giá chào thuê trung bình tại khu vực trung tâm không thay đổi so với quý trước ở mức 224 USD/m2/tháng (giá thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ). Giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ đạt mức 41 USD/m2/tháng, nhờ vào giá thuê tăng ở một số dự án có hoạt động tốt tại các khu vực này (với tỷ lệ lấp đầy trung bình hơn 94%), như Crescent Mall Quận 7, Pearl Plaza và Vincom Center Landmark 81 ở Quận Bình Thạnh, v.v. Tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm giảm 6,2 điểm phần trăm và tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm giảm 3,0 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận ở mức 5,9% và 10,7% trong quý 1/2023.

Trong giai đoạn 2023-2024, TP.HCM dự kiến sẽ chào đón khoảng 96.000 m2 diện tích thương mại đến từ 3 dự án ngoài trung tâm, bao gồm một dự án trong quý 3 năm nay (GFA 45.700 m2 từ Vincom Mega Mall Grand Park quận 9) và hai dự án vào năm tới (Parc Mall ở quận 8 và Satra Central Mall Võ Văn Kiệt ở quận 6). Trong khi đó, tiến độ xây dựng của các trung tâm thương mại tương lai ở khu vực trung tâm tiếp tục bị trì hoãn.

Bất động sản công nghiệp tại thị trường cấp 2 miền Nam

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 tăng khoảng 9% hàng năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua. Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở cả hai miền dần trở nên hạn chế, thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp lan tỏa ra các thị trường cấp 2, như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình, BR-VT, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.

Tính đến Quý 1/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. Cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích cho thuê mới tăng trưởng. Trong Quý 1/2023, diện tích cho thuê mới của các tỉnh thành cấp 2 tại khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, và khu vực miền Nam tăng 58%.

Bất động sản công nghiệp tại các thị trường cấp 2 hoạt động tích cực trong thời gian gần đây nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất và lợi thế cạnh tranh được nâng cao. Nhìn chung, các thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, và quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn. Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm  cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào tháng 4 năm 2023),  cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP HCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027). Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. Chi phí nhân công của các tỉnh cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1, và sự cạnh tranh về nhân sự ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.

Chia sẻ về năng lực cạnh tranh của các thị trường cấp 2, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam nhận xét: " Các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn. Trong giai đoạn 2022 - quý 1/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản. Một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 còn cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn."

Ghi chú:

Khu vực miền Bắc

• Thị trường cấp 1: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương
• Thị trường cấp 2: Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình

Khu vực miền Nam

• Thị trường cấp 1: TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An
• Thị trường cấp 2: Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh

Thị trường căn hộ bán TP.HCM

Quý 1/2023, thị trường căn hộ bán TP.HCM đã có sự cải thiện về nguồn cung mới với gần 2.900 căn hộ được chào bán ra thị trường, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái và 1,2 lần so với Quý 4/2022. Trong đó, dự án đại đô thị Vinhomes Grand Park tại quận 9 tiếp tục chào bán với số lượng căn chiếm gần 50% tổng nguồn cung chào bán mới của quý này. Số lượng dự án mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế với chỉ ba dự án mới. Các căn hộ được chào bán của Vinhomes Grand Park đều thuộc các dự án thành phần đã chào bán ở phân kỳ trước.

Hai trong số 3 dự án mở bán lần đầu nằm tại khu vực TP. Thủ Đức, với số lượng căn hộ chiếm hơn 24% tổng nguồn cung. Hầu hết nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, và có một dự án ở huyện Hóc Môn với hơn 760 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp. Tương tự với năm 2022, các dự án mới được chào bán đều đến từ các chủ đầu tư lớn.

Thời điểm Quý 1 năm nay trùng với hai đợt Tết kéo dài khiến cho các chủ đầu tư chỉ có thể mở bán ở thời điểm khá muộn của quý là khoảng giữa tháng 3, do đó thời gian bán hàng chưa đủ dài để phản ánh chính xác sức hấp thụ của thị trường. Vì vậy, số lượng căn hộ bán được trong Quý 1/2023 chỉ khoảng 960 căn, giảm 17% so với Quý 4/2022, trong đó tỷ lệ bán của các dự án mới chỉ đạt khoảng 28%. Vấn đề lãi suất vay mua nhà cao từ các quý trước, trên thực tế đã có sự cải thiện trong quý đầu năm 2023, tuy nhiên mức lãi vay trên 12%/năm ở thời điểm hiện tại vẫn bị người mua nhà đánh giá là cao so với khả năng. Thêm nữa, tâm lý chờ đợi mức điều chỉnh lãi suất tốt hơn của khách hàng là không thể tránh khỏi trước bối cảnh nhiều kỳ vọng về các chính sách mới của nhà nước về vĩ mô được ban hành. Điều này cũng góp phần làm cho các khách hàng chần chừ chưa muốn ra quyết định mua nhà trong thời điểm này.

Giá bán căn hộ trung bình trong Quý 1/2023 tăng 2% so với quý trước và 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái, nằm ở mức trên 60 triệu đồng/m2. Mức tăng này chủ yếu đến từ một phân khu của dự án Vinhomes Grand Park, nơi tập trung nhiều nguồn cung của quý này. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng được ghi nhận đã có nhiều sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình thị trường, đặc biệt là chính sách thanh toán. Cụ thể thị trường ghi nhận có dự án chỉ cần đóng 5% giá trị căn hộ là có thể ký hợp đồng mua bán và thanh toán 35% giá trị căn hộ cho tới khi nhận nhà. Nhiều chủ đầu tư cũng chủ động hỗ trợ lãi vay với mức hỗ trợ cao hơn hoặc trong thời gian dài hơn để có thể tiếp tục thu hút khách hàng.

Quý 1/2023 là thời điểm ghi nhận nhiều chính sách mới được ban hành dành riêng cho loại hình sản phẩm Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ với quy mô khoảng 120.000 tỷ đồng. Đây được kỳ vọng là chìa khóa để giải tỏa nút thắt vấn đề mất cân bằng cung – cầu của thị trường đã diễn ra trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, các yếu tố quan trọng của các chính sách này bao gồm lãi suất cho vay đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, cũng như thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi đều chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của khách hàng. Như vậy trong thời gian tới, thị trường kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung các sản phẩm nhà ở thuộc nhóm NOXH bên cạnh các sản phẩm nhà ở thương mại với số lượng sản phẩm vẫn trong tình trạng số lượng hạn chế.

Nhận định về triển vọng thị trường trong năm 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho rằng thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong năm 2023. Các nhà đầu tư sẽ tiếp tục đối mặt với vấn đề thiếu vốn khi mà thị trường trái phiếu chưa phục hồi, lãi suất ngân hàng vẫn neo ở mức cao. Các chủ đầu tư trong nước cần chủ động tìm kiếm các nguồn vốn thay thế như hợp tác với các nhà đầu tư nước ngoài, thuê tài chính, huy động vốn từ các quỹ đầu tư, giảm tối thiểu đòn bẩy tài chính và hạn chế đầu tư dàn trải. Đối với các khoản huy động vốn từ ngân hàng thì cần có chính sách quản lý rủi to tài chính hợp lý. Bên cạnh đó, các khó khăn về pháp lý hy vọng sẽ được tháo dỡ dần với việc thực thi Nghị Định 10/2023 ND-CP sửa đổi bổ sung luật Đất Đai.”

Thùy Dân