Những thay đổi trong thói quen mua sắm và nhu cầu giải trí trực tuyến trong mùa dịch đã làm nổi bật nhu cầu dành cho trung tâm dữ liệu. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, nhu cầu về trung tâm dữ liệu trong thời gian vừa qua được ghi nhận đáng kể từ các thương hiệu bán lẻ nổi tiếng, các công ty công nghệ thông tin và một số tập đoàn công nghệ mong muốn mở rộng tại thị trường Việt Nam. Được xem là một xu hướng thiết yếu khi các hoạt động trực tuyến được diễn ra nhiều hơn, tuy nhiên sự phát triển trung tâm dữ liệu được cho rằng sẽ không hoàn toàn loại bỏ nhu cầu cho các hoạt động thương mại thực tế, vẫn sẽ tồn tại nhu cầu nhất định dành cho bất động sản bán lẻ và giải trí.
Covid-19 đã khiến hầu hết hoạt động thường ngày của thế giới chuyển sang trực tuyến. Thống kê của Global Web Index cho thấy, người dùng toàn cầu dành trung bình 6,43 tiếng mỗi ngày, tương ứng với 100 ngày mỗi năm sử dụng Internet, tạo ra khối lượng dữ liệu khổng lồ trên các nền tảng trực tuyến. Số liệu của Domo cho thấy, trong năm 2020, mỗi phút có 404.444 giờ video được xem trên Netflix, 42 triệu tin nhắn được gửi trên WhatsApp, 1 tỷ USD được giao dịch online và khoảng 208.333 người sử dụng ứng dụng Zoom. Người dùng Internet tạo ra khoảng 2,5 tỷ tỷ bytes dữ liệu mỗi ngày.
Ngoài ra, lượng dữ liệu tạo ra từ các hoạt động công nghiệp là thương mại cũng đồng thời gia tăng với mức độ chưa từng có nhờ sự phát triển của Internet Vạn Vật (IoT), trí tuệ nhân tạo (AI), thực tế ảo (AR) và blockchain. Theo thống kê của Cisco, vào năm 2008, giao tiếp giữa các thiết bị điện tử (machine-to-machine) chỉ chiếm 33% trong số 6,1 tỷ kết nối. Dự kiến vào năm 2023, số lượng kết nối toàn cầu vào năm sẽ đạt 14,7 tỷ, trong đó, M2M chiếm đến 50%. Để có thể đáp ứng sự bùng nổ trong nhu cầu lưu trữ dữ liệu, số lượng các trung tâm dữ liệu trên toàn cầu đã tăng nhanh đáng kể. Dữ liệu của Cisco cũng cho thấy, tính riêng số lượng các trung tâm dữ liệu lớn (hyperscale) trên toàn cầu đã tăng gấp đôi từ năm 2015 đến Q2.2020 từ 259 lên 541 trung tâm. Tính đến tháng 2/2021, số lượng trung tâm dữ liệu tại Mỹ đạt 2,653, tại Anh là 541, tại Đức là 442 và tại Nhật là 199.
Tại Việt Nam, giá trị thị trường trung tâm dữ liệu đạt 858 triệu USD vào năm 2020, tăng 130 triệu USD so với mức 728 triệu USD vào năm 2019. Thị trường này cũng đồng thời được dự báo có tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 14,64% đến năm 2026.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Bất động sản trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh. Sự bùng nổ của thương mại điện tử, thói quen mua sắm trực tuyến cũng như sự gia tăng trong mức độ sử dụng các phương tiện giải trí online trong dịch Covid-19 đã kéo theo nhu cầu lưu trữ gia tăng, dẫn tới sự tăng trưởng rõ nét đối với nhu cầu cho trung tâm dữ liệu. Hơn nữa, nhu cầu về trung tâm dữ liệu được ghi nhận đáng kể từ các thương hiệu bán lẻ nổi tiếng và các công ty công nghệ thông tin. Savills cũng ghi nhận nhu cầu xuất phát từ một số tập đoàn công nghệ có mong muốn mở rộng tại thị trường Việt Nam thời gian vừa qua”.
Các trung tâm dữ liệu thường có định dạng và kích thước khác nhau, từ các trung tâm dữ liệu lớn (hyperscale) có ngàn hàng thiết bị cho đến các trung tâm dữ liệu quy mô nhỏ, cung cấp diện tích lưu trữ từ xa. Đặc biệt, mỗi quy mô lại có mục đích khác nhau, lưu trữ các loại dữ liệu khác nhau và yêu cầu hệ thống vận hành, chiến lược vận hành chuyên biệt. Do vậy yêu cầu về vị trí đặt trung tâm dữ liệu cũng phụ thuộc vào quy mô cũng như nhu cầu của từng doanh nghiệp.
Khi lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu, doanh nghiệp cần lưu ý yếu tố về tính ổn định của đường truyền và băng thông, mức độ an toàn hệ thống cũng như khả năng kết nối. Ông Matthew Powell phân tích: “Doanh nghiệp cần lựa chọn vị trí đặt trung tâm dữ liệu có đường truyền ổn định, cấu trúc kỹ thuật rõ ràng và có hệ thống bảo vệ khỏi tác động bên ngoài. Vấn đề về bảo mật cũng rất quan trọng để đảm bảo rằng dữ liệu cũng như quyền riêng tư về dữ liệu được bảo vệ nghiêm ngặt. Tiếp sau đó là yếu tố về kết nối, đảm bảo tất cả hệ thống liên quan đến việc cung cấp dịch vụ không bị tác động bởi các yếu tố vật lý và tình hình thời tiết bên ngoài hay thiên tai. Doanh nghiệp cũng cần lưu ý thêm về vấn đề khoảng cách, đảm bảo rằng trung tâm dữ liệu có khoảng cách phù hợp với nguồn cầu, có thể là trong hoặc ngoại ô các thành phố lớn với quy mô một trung tâm lớn hoặc nhiều các trung tâm nhỏ đặt quanh thành phố.”
Trước sự gia tăng mạnh mẽ của trung tâm dữ liệu, một phần được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của mua sắm trực tuyến và thương mại điện tử, đã có ý kiến cho rằng bất động sản trung tâm dữ liệu có thể là lựa chọn thay thế của bất động sản bán lẻ sau đại dịch. Đánh giá về việc này, ông Matthew Powell cho rằng, tuy thị trường ghi nhận số lượng giao dịch online tăng cao so với trước đó, nhưng nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng hiện vẫn rất lớn, thậm chí nhiều nhà bán lẻ trực tuyến hiện nay còn có nhu cầu sở hữu mặt bằng bán lẻ truyền thống cho thương hiệu của mình.
Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ: “Thực tế là sự thay đổi trong nhu cầu của thị trường bán lẻ cũng như các lĩnh vực giải trí và trung tâm thương mại đã diễn ra trong vài năm gần đây. Đối với một số nhà bán lẻ thì nhu cầu cho mặt bằng vật lý giờ đã ít hơn khi họ có hoạt động kinh doanh trực tuyến. Tuy nhiên cũng có một số nhà bán lẻ trực tuyến lại xuất hiện nhu cầu kinh doanh ở mặt bằng/ cửa hàng vật lý. Nhu cầu đi lại mua sắm của người tiêu dùng vẫn rất lớn, điều khác biệt ở đây là họ mong muốn được trải nghiệm nhiều hơn. Bán lẻ sẽ không chỉ dừng lại ở việc mua bán hàng hoá mà còn là cung cấp dịch vụ cho khách hàng, ví dụ, đó có thể là các trải nghiệm về ẩm thực, giải trí, hoặc thư giãn. Khách hàng sẽ mua sắm trực tuyến nhưng song song với đó họ vẫn có mong muốn đi tới các trung tâm thương mại một khi các lệnh giãn cách được gỡ bỏ. Do vậy, các nhà bán lẻ cần nhận thức rõ về sự thay đổi này để có thể thích ứng, xây dựng những không gian bán lẻ đa chức năng, phục vụ đa dạng nhu cầu của khách hàng. Những gì chúng ta đang chứng kiến trong bất động sản bán lẻ vật lý là sự pha trộn, tích hợp, giữa việc sử dụng không gian để làm việc, mua sắm và sinh sống. Điều này khác với các trung tâm dữ liệu với mục đích sử dụng cụ thể hơn và phục vụ nhu cầu chuyên biệt của một nhóm khách hàng doanh nghiệp. Vì vậy có thể thấy, nhu cầu cho trung tâm dữ liệu là một xu hướng tất yếu khi các hoạt động trực tuyến diễn ra nhiều hơn, song, nó không loại bỏ nhu cầu cho các hoạt động bán lẻ ở mặt bằng vật lý”.
Thùy Dân
