Với những thông tin chi tiết về toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, báo cáo thị trường 6 tháng cuối năm 2023 mang đến một cái nhìn sắc nét về diễn biến của ngành trong bối cảnh tăng trưởng GDP chậm hơn và dòng vốn FDI duy trì ổn định. Báo cáo tập trung vào hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM ở các phân khúc bao gồm nhà ở, thương mại, khách sạn và công nghiệp. Cùng tìm hiểu thêm về tình hình hoạt động ngành bất động sản nửa sau năm 2023 và tầm nhìn năm 2024.
Tổng quan Vĩ mô
Theo số liệu mới đây của Tổng Cục Thống kê (GSO), tăng trưởng GDP năm 2023 của Việt Nam là 5,1%. Kết quả này thấp hơn đáng kể so với mức phục hồi tăng trưởng 8% của năm 2022 sau mức 2,9% của năm 2020 và 2,6% của năm 2021. Tuy nhiên, kết quả cho thấy có sự cải thiện trong nửa cuối năm 2023, bất chấp với mức tăng trưởng 3,3% vào Quý 1.2023, mức thấp thứ 2 so với cùng kỳ trong 13 năm liên tiếp.
Tổng vốn đăng ký FDI đạt 37 tỷ USD, tăng 32% theo năm. Tỷ lệ vốn FDI thực hiện tăng 4% với 23 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm qua.
Báo cáo Chỉ số Niềm tin kinh doanh (Business Confidence Index – BCI) do Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) công bố cho thấy, niềm tin kinh doanh của các doanh nghiệp Châu Âu tại Việt Nam đạt 46,3 điểm trong Qúy 4/2023. Triển vọng cho Quý 1/2024 cũng rất tích cực, với 29% doanh nghiệp đánh giá triển vọng của họ là “xuất sắc” hoặc “tốt”. Một dấu hiệu nữa cho thấy mối lo ngại của các doanh nghiệp đang giảm dần, từ 9% xuống 5%.
Các chuyên gia của Savills dự báo hoạt động đầu tư sẽ sôi động trở lại vào Q3/2024 với sự phục hồi được thúc đẩy bởi các thị trường lớn như Mỹ và Anh.
Bất động sản Nhà ở
Căn hộ
Tại Hà Nội, lượng căn hộ sơ cấp là 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ năm trước. Giá mở bán trung bình tại thị trường này đã tăng trong 20 quý liên tiếp.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.
Biểu đồ: Tình hình hoạt động thị trường căn hộ Hà Nội
Tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp liên tục trên đà giảm kể từ 2017. Trong Q4/2023, nguồn cung sơ cấp đạt 7.600 căn hộ, ổn định theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình trong quý tại TP.HCM quay về mức của năm 2020 với 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và 45% theo năm.
Biểu đồ: Tình hình hoạt động thị trường căn hộ TP.HCM
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M nhận định: “Nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang rất thấp, đặc biệt đối với thị trường hơn 10 triệu dân. Theo báo cáo thị trường Q4/2023 của Savills, tại TP.HCM, lợi nhuận từ đầu tư căn hộ đã giảm nhẹ trong khoảng 5 năm qua, tuy nhiên vẫn cao hơn mức lãi suất gửi ngân hàng. Do đó, căn hộ tiếp tục được xem là một kênh đầu tư có lời”.
Biệt thự/Nhà liền kề
Nguồn cung biệt thự/nhà liền kề tại Việt Nam tiếp tục duy trì mức thấp.
Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp biệt thự/nhà liền kề đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nguồn cung hạn chế với hàng tồn kho giá cao đã làm ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Tại Hà Nội, Quý 4 vừa qua ghi nhận lượng bán giảm 37% theo quý và 67% theo năm với 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 12 điểm phần trăm theo năm.
Mặc dù đã tăng nhẹ 1% theo quý và 10% so với cùng kỳ 2022, trong quý cuối năm 2023, nguồn cung biệt thự/nhà liền kề sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục ở mức thấp với chỉ 771 căn. Tình hình hoạt động của dòng sản phẩm này cũng ẩm đạm, lượng bán hàng trong quý đạt 64 căn, bằng với Q3.2023 nhưng giảm 24% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức 8%, bằng so với quý trước nhưng giảm 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ 2022.
Nguồn cung hạn chế cùng mức giá ngày càng cao so với mức chi trả của người dân tại Hà Nội và TP.HCM đang thúc đẩy sự hấp hẫn của các thành phố vệ tinh. Cùng sự hỗ trợ của mạng lưới dự án đường vành đai tại Hà Nội và TP.HCM, các khu vực này đang trở nên thu hút người mua bất động nhờ khả năng kết nối thuận tiện, các sản phẩm đa dạng và giá phải chăng hơn. Từ năm 2024 đến năm 2026, các quận, huyện vùng ven sẽ đóng góp 74% nguồn cung nhà liền thổ mới tại Hà Nội và 75% tại TP.HCM.
Bất động sản Thương mại
Văn phòng
Trong Q4/2023, nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,13 triệu m2 NLA, giảm 1% theo quý và 1% theo năm. Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng tăng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt 2,7 triệu m2 NLA. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng tại các thành phố lớn ở Việt Nam vẫn đang ở mức thấp hơn so với các thị trường trong khu vực như Singapore, Jakarta, Bangkok.
Với nguồn cầu ổn định, tình hình hoạt động tại cả 2 thành phố duy trì ở mức tích cực. Ở Hà Nội, giá thuê văn phòng trung bình đạt 513,000 VNĐ/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy 87%. Tại TP.HCM, giá thuê đạt 779,000 VNĐ/m2/tháng với tỷ lệ lấp đầy khá cao ở mức 89%.
Nhóm ngành Công nghệ Thông tin, FIRE (Tài chính, Bảo hiểm, Bất động sản) và sản xuất vẫn là những khách thuê chủ đạo tại 2 thị trường này. Dự báo về nguồn nhân lực cho năm 2024 chỉ ra rằng những nhóm ngành này sẽ là động lực hình thúc đẩy thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM.
Tình hình hoạt động Văn phòng tại Hà Nội
Tình hình hoạt động Văn phòng tại TPHCM
Bán lẻ
Tại Hà Nội, giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo quý và 15% theo năm lên 1.169.000 VNĐ/m2/tháng, công suất thuê bán lẻ tại Hà Nội là 88% trong Q4/2023.
Tại TP.HCM, giá thuê 1.300.000 VNĐ/m2/tháng cải thiện 3% theo quý và 5% theo năm và công suất thuê bán lẻ đạt 92%.
Khách sạn
Năm 2023, Việt Nam đón 120,6 triệu lượt khách, tăng 19% so với cùng kỳ. Khách quốc tế đạt 12,6 triệu lượt khách, tăng gấp 3 lần so với năm 2022 và vượt mục tiêu 8 triệu lượt khách năm 2023. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ hội để ngành du lịch cải thiện vì hiệu suất này hiện chỉ bằng 70% so với mức năm 2019.
Khách sạn tại các thành phố đang hoạt động tốt hơn các thành phố ven biển. Tại Hà Nội, công suất phòng khách sạn năm 2023 đạt trung bình 60% với giá thuê phòng trung bình là 2,7 triệu VNĐ/phòng/đêm. Tại TP.HCM, năm 2023, hiệu quả hoạt động của thị trường đã được cải thiện; công suất phòng đạt 63%, giá thuê phòng trung bình tăng 19% theo năm và đạt mức 2,0 triệu VNĐ/phòng/đêm của năm 2019.
Bất động sản Công nghiệp
Lĩnh vực logistics đang cho thấy triển vọng lạc quan. Khoảng 92% chuyên gia nghiên cứu của Savills dự báo giá thuê sẽ tăng hoặc duy trì ổn định nhờ bối cảnh nhu cầu ngành tiêu dùng phục hồi và xu hướng mở rộng cơ sở sản xuất sau Covid-19.
Việt Nam là một trong thị trường có ngành logistics phát triển nhanh nhất trên toàn cầu với mức tăng trưởng lên tới 16% trong những năm gần đây. Ngành này đã phát triển nhanh chóng cùng với nền kinh tế, hoạt động thương mại, sản xuất có giá trị gia tăng cao và sự phát triển của thương mại điện tử được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu ngày càng tăng. Chỉ số Hiệu suất Hậu cần (LPI) quốc gia của Việt Nam trong năm 2023 đạt 3,3 điểm, tăng từ mức 3,27 điểm vào năm 2018 và là mức cao nhất kể từ khi chỉ số này bắt đầu được áp dụng vào năm 2007.
Nhận định về tổng quan thị trường bất động sản, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills Việt Nam cho biết: “Nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thường xuyên ở mức thấp và nhiều người không thể tiếp cận được giá nhà ở. Điều này đang đẩy nhu cầu sang các tỉnh lân cận.”
“Triển vọng cho phân khúc thương mại tại cả Hà Nội và TP.HCM vẫn rất lạc quan, với dự báo nhu cầu sẽ hỗ trợ cho nguồn cung tương lai. Nguồn cung văn phòng tại Việt Nam ngày càng “xanh”, hầu hết các dự án mới từ nay đến năm 2026 đều sẽ đạt các chứng chỉ xanh”, bà Giang nói thêm.
Nhận định về triển vọng công nghiệp của Việt Nam, vị chuyên gia cho biết: “Bất động sản công nghiệp bao gồm cả đất cho thuê và nhà xưởng xây sẵn đều hoạt động tốt và phản ánh sức hấp dẫn liên tục của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài”.
Tình hình hoạt động của thị trường bất động sản H2/2023 trải rộng trên các lĩnh vực nhà ở, thương mại, khách sạn và công nghiệp, thể hiện sự chuyển biến của ngành tại Việt Nam, đồng thời cho thấy nhiều khả năng hoạt động của thị trường sẽ cải thiện hơn vào cuối năm 2024./.
