Ngày 14/7, Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) chính thức công bố “Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận Quý 2/2023” trình bày những diễn biến đáng chú ý của thị trường, đồng thời đưa ra một số dự báo cho Quý 3/2023.
Trong Quý 2/2023, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận đón nhận tín hiệu khả quan về nguồn cung và sức cầu ở một số phân khúc chủ chốt. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022. Bước sang Quý 3/2023, trước những động thái tích cực về việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý dự án bất động sản, giảm lãi suất cho vay, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công tại khu vực,… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường.
PHẦN 1: DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở ĐÀ NẴNG VÀ VÙNG PHỤ CẬN QUÝ 2/2023
Nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường cải thiện so với Quý 1/2023, nhưng vẫn còn khiêm tốn so với cùng kỳ năm 2022.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 2/2023 tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận ghi nhận 4 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 169 nền, giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 41% (khoảng 70 nền), chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu tại 2 thị trường Quảng Nam và Đà Nẵng, trong đó Quảng Nam dẫn đầu khi chiếm khoảng 66% nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, giao dịch tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và có mức giá dao động khoảng 11.4 - 19.5 triệu đồng/m2 (đối với Quảng Nam) và khoảng 49 - 76 triệu đồng/m2 (đối với Đà Nẵng). So với Quý 1/2023, mặt bằng giá sơ cấp không có sự biến động, trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 12% - 14%.
Thị trường căn hộ ghi nhận 1 dự án mới tại Đà Nẵng được mở bán trong quý, cung cấp ra thị trường khoảng 146 căn, tăng 16% so với quý trước, nhưng giảm 52% so với cùng kỳ năm 2022. Nguồn cung mới trong quý tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A, các phân khúc còn lại không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Sức cầu chung toàn thị trường cải thiện so với Quý 1/2023, tuy nhiên vẫn ở mức khá thấp, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 44%, tương đương 64 căn, giảm 48% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý, cũng như chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường trong thời gian tới.
Hình 1: Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và sức cầu toàn thị trường cải thiện so với Quý 1/2023, nhưng vẫn ở mức khá thấp so với cùng kỳ năm trước
Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự tại thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận tăng so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp. Toàn thị trường đón nhận nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đến từ 3 dự án, với khoảng 135 căn mở bán, chỉ bằng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 10% (khoảng 13 căn), chỉ bằng 3% so với Quý 2/2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Trên thị trường thứ cấp, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3% - 6% so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong Quý 2/2023 ở tất cả các phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường gần như chững lại.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9.1 - 131.1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn. Giữa bối cảnh thị trường chung trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng, mặt bằng lãi suất tuy có hạ nhiệt nhưng vẫn còn ở mức khá cao,… đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Phân khúc condotel trong Quý 2/2023 không ghi nhận nguồn cung mới. Lũy kế đến hết Quý 2/2023 có khoảng 700 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
PHẦN 2: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG QUÝ 3/2023
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong Quý 3/2023 có thể sẽ tăng so với 2 quý đầu năm, dao động khoảng 350 - 450 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định so với 6 tháng đầu năm và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 (đối với Quảng Nam) và dưới 60 triệu đồng/m2 (đối với Đà Nẵng).
Hình 2: Trong Quý 2/2013, Đà Nẵng tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự toàn thị trường
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong Quý 3/2023 có thể dao động ở mức 300 - 400 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, phân bổ tại các quận Hải Châu và Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay,… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài.
Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự Quý 3/2023 có thể tương đương Quý 2, dao động khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với hiện tại, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Hầu hết giao dịch trên thị trường tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
Thùy Dân
